X
تبلیغات
پیکوفایل
رایتل

 اشتباهات خطرناک درمعاملات، سرمایه گذاری و قراردادهای املاک ومستغلات
1. بایگانی هرسه نسخه قرارداد در آژانس های املاک یا دفتر فروش سازنده ویا شرکت واسطه معامله پس از تنظیم وامضای قرارداد (به بهانه اخذ کد رهگیری ویا تسویه حساب کمیسیون ویا بهر بهانه دیگری ) ؛ این اشتباه موجب تالی فساد بسیاراست . این عمل می تواند اعتراض طرف ذینفع را نسبت به مفاد قرارداد بر انگیزد ویا موجبات دبه ونکول یکی از متعاملین را فراهم کند . درصورتی که بهر دلیل نسخه های قرارداد قابلیت مبادله را نداشته باشد ، در مرحله اول از امضای آن اجتناب ورزید ، درصورتی که قرارداد را امضا کرده اید یک کپی از نسخه اصلی آن دریافت نمایید تا امکان سوء استفاده برطرف شود . توجه داشته باشید وجود هر سه نسخه قرارداد در نزد افراد واسطه یا مدیران قرارداد، امکان کاستن ویا افزودن شرط ویا توافقی در متن قرارداد وجود دارد بخصوص که نسخه های قرارداد نزد تنظیم کننده آن باقی مانده باشد.
2. انجام فسخ قرارداد ومعامله بصورت یک طرفه ویکجانبه ( به دلیل برگشت چک یا عدم موجودی کافی ویا عدم انجام فلان توا فق وشرط ) ؛ یکی دیگر از اشتباهات خطرناک متعاملین از جمله فروشنده ، مؤجر یا مالک این است که معامله یا قرارداد را به بهانه های برگشت خوردن چک و یا عدم کافی موجودی به صورت پاره کردن نسخه های قرارداد ، یا با خط کشیدن روی نسخه های قرارداد ویا درج عبارت" باطل شد "روی نسخه های قرارداد (خواه توسط طرف ذینفع ویا مشاور املاک)ویا جمع آوری نسخه های قرارداد توسط واسطه ویا متعاملین و بایگانی آن و یا استرداد چک های خریدار ، شریک سازنده ویا مستاجر به وی بدون تنظیم صورتجلسه اقاله ویا صورتجلسه کتبی با حضور طرفین می باشد. نکته قابل ذکر این است که امر فسخ ، امر قضایی ومربوط به مراجع قضایی می باشد . برای فسخ قرارداد ویا معامله در صورتی که طرفین درمتن قرارداد از عبارت " فسخ " درصورت عدم تحقق توافق ویا شرطی درج کرده اند با تحقق شرایط فسخ ، عمل فسخ باید با رأی لازم الاجرای قاضی یا رآی قطعی او صورت پذیرد. خطر احتمالی فسخ یکجانبه (یعنی عمل فسخ معامله وقرارداد بدونرأی قاضی ) ادعای احتمالی طرف با تجربه را در آینده با توجه به وضعیت بازار املاک ومستغلات ، بهمراه خواهد داشت . 3 . جمع آوری نسخه های قرارداد پس از انتقال رسمی سند ؛ برخی از فروشندگان ومدیران قرارداد سازمان های دولتی وخصوصی عادت دارند پس از انجام تشریفات نقل وانتقال رسمی سند مورد معامله ، نسخه های قرارداد را به بهانه های مختلف جمع آوری نمایند درحالی که این امر خلاف عرف انجام معاملات وسرمایه گذاری دربازار املاک ومستغلات می باشد چرا که نسخه قرارداد یکی از اسناد عادی متعلق به متعاملین است وکسی حق توقیف آن را بهر شکلی ندارد وبرعکس به متعاملین توصیه می شود قراردادهای خود را حداقل 20 سال بایگانی ونگهداری نمایند چراکه پعد از تنظیم اسناد رسمی ممکن است مشکلاتی حقوقی ، قضایی ، وراثتی ، وکالتی، شراکتی ، خانوادگی و... حاصل شود و دراین صورت تنها مرجع قابل دفاع در مراجع قضایی ، همین قراردادهاست .
4. اصرار در تمدید موعد تحویل ویا انتقال سند ؛ در برابر اصرار یکی از طرفین معامله برای تمدید موعد حضور در محضر برای انجام تشریفات نقل وانتقال سند رسمی وقطعی مبیع ، دخالت نکنید . اگر لازم بود پیشنهاد تان را بطرفین اعلام نمایید اما برای این تمدید اصرار نورزید تا عواقب بعدی این اصرار شما را گرفتار ننماید .
5. تنظیم قراردادهای صوری ؛ هرگز درگیر تنظیم قراردادهای صوری به دلیل درخواست مشتری قدیمی ، دوستان ، اقوام و ... به بهانه ارایه به ادارات دولنی ، اخذ وام ، ارایه به مدارس و ... نشوید . مطمئن باشید درصورت بروز مشکلاتی از محل این قراردادها بین افراد ، دامن شما نیز مصون نخواهد بود .
6. شرکت در معاملات محلل ؛ یکی از انواع معاملات رایج در آژانس های املاک ، معاملات محلل است که اکیداً توصیه می شود درگیر چنین تاکتیکی به بهانه حل وفصل اختلافات قدیمی وراث ، شرکای ملکی و .... نشوید . معاملات بدین گونه است که یکی از وراث ، یا شریک ملکی و یا همسایه ملکی به دلیل عدم رضایت فروش ملک به وی از مدیران قرارداد ومشاورین املاک می خواهد که مشتری صوری پیدا کنید تا او با وسط قراردادن وی ، به اهداف ومنویات خود برسد . درصورت کشف موضوع توسط مقامات قضایی ویا بروز مشکلات بین متعاملین ، تنظیم کننده قرارداد ، مدیر آژانس املا و یا مشاور مرتبط گرفتار خواهید شد . 7. تنظیم قراردادهای فضولی بصورت آگاهانه ، توصیه می شود در برابر چنین معاملاتی ، ناشیانه رفتار نکنید چراکه بدون اذن ورضایت مالک چیزی گیرتان نخواهد آمد غیر از دردسر و انتقاد و .... .نکته مهمتر این که اصیل یا خریدار نیز در صورت اطلاع از معامله فضولی در آینده هیچ گونه ادعایی در خصوص نفوذ واعتبار معامله و یا ضرر وزیان احتمالی از کسی بنماید . ضمناً برای معامله فضولی توسط فضول نمیتوان شکایت کیفری فروش مال غیر نمود . 8. تنظیم مبایعه نامه برای املاک در تصرف غیر یا سازمان های دولتی ؛ این عمل نیز همراه با ریسک فراوانی است چراکه قانون ثبت ، همیشه متصرف را مالک می شناسد ؛ مگر این که خلاف آن اثبات شود . بنابراین مدیران قرارداد بهوش باشند که درگیر چنین معاملاتی نشوند وبخصوص تنظیم مبایعه برای چنین اراضی واملاکی جایز نیست و از لحاظ قانونی نیز باطل است . چنانچه سرمایه گذاری بهر دلیلی تمایل به انجام معامله چنین املاکی را داشته باشد توصیه می شود نخست از کم وکیف تصرف متصرف فعلی تحقیق لازم وکافی صورت پذیرد و نهایتاً درصورت تمایل سری به متصرف بزند وقبلاً با وی بر سر پاره ای از موضوعات به توافق برسد وسپس از طریق تنظیم صلحنامه محضری ونه صلحنامه عادی می تواند مبادرت به معامله نماید . ماده 109 ق . ث .ا : " هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند ، کلاهبردار محسوب می شود ...." .
9. معامله املاک کلنگی وزمین بدون مطالبه دستور نقشه ؛ این عمل اشتباه محض در فرآیند سرمایه گذاری و انجام معامله در خصوص چنین املاکی است . قوانین مدام درحال تغییر هستند واین تغییرات تأثیرات مثبت یا منفی بر روی املاک می گذارد . قبل از هر اقدامی متعاملین سری به سازمانهای مرتبط مثل شهرداری ، اوقاف ، زمین شهری و .... بزنند تا بعداً دچار ریسک غیر قابل جبران نشوند . مدیران قرارداد نیز قبل از تنظیم قرارداد از فروشنده دستورنقشه بروز مطالبه نمایند و حداقل کاری که می توانند انجام دهند در ضمن شروط اخذ وتحویل دستور نقشه از سازمان شهرداری محل در قرارداد درج شود و پیش بینی احتمالات تغییرات را در متن توافقات وقرارداد درج شود . دستور نقشه ، برترین سند ومدرکی است برای اراضی و املاک کلنگی . چراکه آخرین و تمامی اتفاقات ومصوبات قانونی در آن درج می شود واین امر بسیار برای متعاملین رهگشا خواهد بود .
10. ابتدا تنظیم مبایعه نامه وسپس اخذ استعلامات لازمه ؛ این عمل در کشور قدمتی حدود 50 ساله دارد واین امر پس از انقلاب بیشتر رایج شده است وبرخی از کارشناسان علت وجود چنین پدیده ای را قوانین و نظامات دست وپاگیر و بوروکراسی دست وپا گیر سازمانهای مرتبط می دانند . ولی این بهانه آنقدر ارزشش را ندارد که متعاملین دست به چنین ریسکی بزنند . چه آن که اگر خدای نکرده برای فروشنده ویا ملک مشکلی قضایی ، قانونی ویا اداری پیش آید دردسر کمی نیست وگاهی آدم را از زندگی کردن هم منزجر می کند . پس از تنظیم مبایعه ای یک جانبه ، حیله گرانه و طرفدارانه ، وقتی با ممانعت های قانونی ، ثبتی ، حقوقی ، قضایی و ... برخورد بکنیم چاره کار کجاست ؟ فسخ قرارداد ، اقاله قرارداد ، دعواهای طولانی و پله های دادگستری وادارات دولتی را پیمودن ؟ چقدر خوب می بود که فروشندگان (اعم از مالکین ، متصرفین ، موجرین و...و) امکان انجام معامله را پس از اخذ استعلامات ضروری ومهم از مراجع و ادارات دولتی را می داشتند ! البته این مهم شدنی است اگر که مقامات مربوطه فکری بحال اصلاح قراردادها عادی نمایند! اگر که مفاد سه ماده قانون ثبت را ( مواد 46 الی 48 ) احیاء شود واگر که در فرآیند دادرسی به دعواهای ملکی تغییراتی حاصل شود ! البته بسیار شاهد رفتارهای خردمندانه وهوشمندانه سرمایه گذاران با تجربه را دیده ام که قبل از انجام هر نوع معامله ای ویا امضای هر قراردادی با صرف وقت و هزینه مالی ، ابتداء اطلاعات لازم را کسب وسپس تصمیم به انجام یا عدم انجام معامله را اتخاذ کرده اند !
11. باوربه تشخیص اسناد جعلی از طریق اخذ استعلام ؛ فاحش ترین اشتباه و باور سرمایه گذاران این است که می توان با اخذ استعلامات ضروری واداری پی به جعلی بودن اسناد برد! که البته اشتباه خطرناکی است و بعنوان یک کارشناس ، مشاور ومحقق عرض می کنم که چنین باوری کاملاً غلط است و برعکس تصورات معتقدان به این باور اتفاقاً تمامی استعلامات ثبتی ، اداری و غیرهاعتبار اسناد ملک مورد استعلام را تأیید می نماید !! چرا و چطور این اشتباه اتفاق می افتد . این اشتباه ادارات وسازمان های مرتبط دقیقاً برمی گردد به نحوه عمل جاعل وکلاهبردار . در اینجا برای شما مثالی بیان می شود باشد که رهگشای کسب وکار شما باشد : افراد شیاطن وجاعل وکلاهبردار بدلیل برخور داری از اطلاعات لازم ،برای تحقق اهداف شوم خود دوملک مشابه را انتخاب می کنند یکی از این دو ملک کاملاً شسته و رفته است .بنابراین اطلاعات ثبتی واداری ملک درست وصحیح را از مفاد سند برداشت کرده وسند جعلی را درست کرده و ملک مشابه ای را نشان می دهد و خریدار ملک مشکل را رؤیت می نماید ، اسناد بظاهر درست را استعلام می گیرد و جواب مثبت هم می گیرد پس دیگر چاره ای غیر از انجام معامله برایش باقی نمی ماند وتنها هنگام تصرف یا ساخت وساز و غیره است که راز کلاهبردار افشاء می شود ودرپی این افشا ویا کشف حقایق دردسر ها تازه شروع می شود !!.
12. تنظیم مبایعه نامه ویا قرارداد رهن برای املاک در رهن و در وثیقه بانک ها واشخاص؛ این عمل پس از اخذ مجوز از ذینفع منافع سند مثل بانک ها ودیگر سازمانهای ذیربط مثل شهرداری ها ، اوقاف ، بنیاد و ... امکان پذیر است . درغیر این صورت ریسک است واز این امر اجتناب ورزید . توجه داشته باشید اگر ملکی مثلاً 000/000/000/1 تومان ارزش داشته باشد وسند همان ملک درقبال 000/000/300 تومان از بانک یا صندوقی وامی را اخذ نموده باشد ویا به شهرداری بابت تراکم و ... بدهکار باشد درصورت اجازه کتبی از سازمان های ذیربط ، انجام معامله رهن ویا بیع بلحاظ قانونی منعی ندارد ولی با این وجود خریدار یا رهن گیرنده ها عموماً ضررمی نمایند بخصوص که اگر بازار در رکود سنگین باشد ودرصورت طرح دعوی علیه فروشندگان در محاکم قضایی برای انتقال سند مبیع بنام خریدار عموماً رد می شود مگر اینکه شاکی نخست کلیه بدهی های فروشنده را به بانک ویا شهرداری و ... بپردازد که معمولا چنین اقدامی برای خریداران امکان پذیر نیست . راه دیگر انجام معامله با چنین اسناد واملاکی این است که خریدار نخست با بانک ویا سازمان ذینفع رهن تسویه حساب نماید ونخستین چک ثمن را نه به فروشنده بلکه به اتفاق فروشنده و واسطه معامله با حضور در بانک و یا محل سازمان ذینفع تحویل ومقدمات لازم را برای تسویه حساب فراهم آورند .
13. اخذ امضا از فروشنده با چک شخصی ودر ساعات غیر اداری؛ انجام معامله در ساعات غیراداری وصدور چک ثمن اولیه در همین جلسه مبایعه نامه یا سایر قرارداد بسیار متداول است . اگر چک خریدار یا مرتهن و ... اگرفردای روز معامله برگشت بخورد، چه می کنید ؟ خب فسخ می کنیم ! . این کار یعنی حداقل دو سال دوندگی در محاکم قضایی و قفل شدن ملک شما به همین مدت و هزار ویک ناآرامی و گرفتاری ! درمتن قرارمی نویسیم اگر چک ثمن اولیه بهر دلیلی وصول نشود این قرارداد اقاله محسوب می شود وتازه نسخه قراردادرا هم به خریدار هم تا روز وصول چک تحویل نمی دهیم ! باید عرض شود عمل اقاله با حضور خریدار باید صورت گیرد واگر خریدار ریگی درکفش داشته باشد درجلسه اقاله حضور نمی یابد ! شما را ماهها به دنبال خود می کشاند . پس چه باید کرد؟ اگر مجبور هستید در ساعات غیر اداری وارد مذاکره ، معامله وقرارداد شوید عیبی ندارد ، مذاکره کنید وقراردادهم تنظیم شود ولی بعنوان فروشنده یا مؤجر و.... تا روز اداری که بانک های کشور گشوده شود نه قرارداد ی را امضاء کنید و نه قراردادی را مبادله نمایید . همه چیز برای روز اداری بعد معلق بماند . فراموش نکنید فردای آن روز ویا روز امضای قرارداد نخست قرارداد را با حوصله و دقت مطالعه کنید و خدای ناکرده بدلیل گذشت زمان که معمولاً فراموشی بهمراه دارد شرطی وشروطی را از یاد نبرید و از دیگر سو خدای ناکرده تبانی علیه منافع شما صورت نگرفته باشد با دست بردن تنظیم کننده قرارداد در مفاد آن !
14. تشویق به قبول چک اشخاص ثالث و بعنوان ثمن معامله ؛ به هیچ وجه و در هیچ نوع معامله ای و حتی در هر مرحله از انجام معامله مثلاً در مرحله تنظیم قرارداد ، معاوضه چک ها در صورت لزوم ، تحویل ملک ویا حضور در محضر (بخصوص در این مرحله هرگز حتی چک خود شخصی خود خریدار را هم نپذیرید چه رسد چک اشخاص دیگر !) چک دیگر اشخاص را قبول نکنید ولی پذیرش چک بانکی وچک تضمینی ایرادی ندارد بخصوص وقتی که افراد را بشناسید ، ایرادی ندارد . فراموش نکنید اگر مدیر قراردادی شما را تشویق به اخذ چک شخصی طرف دیگر معامله می نماید هدفش فقط انجام معامله است ونه چیز دیگری . توجه داشته باشید یکی از راه های سنگ کردن ملک ها توسط کلاهبرداران ابزار چک شخصی خود ویا دیگران است که یا جعلی است یا سرقتی و یا فاقد موجودی .
15. تنظیم قرارداد اجاره برای املاک موقعیت اداری جهت شرکت ها و ... ؛ ریسک دیگر در بازار معاملات املاک این است که موجر ویا مدیر قراردادی بخواهد برای املاک مسکونی ودارای سند مسکونی ولی به بهانه برخورداری از موقعیت اداری بخواهد قرارداد غیر مسکونی وبا ذکر انجام فعلان فعالیت شغلی تنظیم نماید که کار غیر قانونی است ونهایتاً موجر باید تاوان چنین عملی را بپردازد وپاسخگوی ادعاهای احتمالی مستأجر باشد و ازعهده خسارات وارده نیز برآید . البته می توان چنین املاکی را به افرادی هم چون حقوق دانان(دفتر وکالت ) ، سردفتران اسناد رسمی ، دفاتر مهندسی ، دارالترجمه های رسمی دادگستری ، کارشناسان رسمی دادگستری ، دفاتر ازدواج ، دفاتر طلاق ، مطب پزشکان، دفتر روزنامه ومجله ، و... فروخت وآنان طبق بند 24 ماده 55 قانون شهرداری در صورت عدم مزاحمت و شکایت همسایگان می توانند فعالیتی مرتبط با تخصص خودشان که در اینجا ذکر شد داشته باشند ولی حتی افراد چنین تخصص هایی درقالب اجاره نمی توانند فعالیت نمایند ودر این صورت سرو کارشان با نایبان شهرداری است .
16. اخذ ثمن ، اجاره ، قرض الحسنه از مشتریان به بهانه تحویل به فروشنده ، مؤجر ومالک و... ؛ بسیاری از مشکلات در آژانس های زمانی حادث می شود که مستأجر یا خریدار ویا شریک سازنده برای تأدیه ثمن ، قرض الحسنه یا پول بلاعوض موضوع قرارداد مشارکت را به مدیران ویا مشاورین می دهند تا بدست افراد ذینفع رسانده شود ، اینجا قصدم این نیست که بگویم این افراد معتمد نیستند بلکه از لحاظ حقوقی وقانون بهتر است تمامی وجوه تحت هر عنوانی توسط خود متعهد با تنظیم صورتجلسه تأدیه شود ونه با دست افراد ثالث که سمتی ندارند وضمن این که اگر در این حین این وجوه به یغما برود ویا به سرقت برود هم چنان تعهد تأمین وتأدیه ثمن ، قرض الحسنه ویا مبلغ بلاعوض بر گردن متعهد(مستأجر، خریدار ، شریک سازنده و ..) دین است . بخصوص در قانون مدنی مشتری مسئول ثمن شناخته شده است . سعی کنید امنیت معاملات خود را با هر بهانه و وسیله ای کاهش ندهید و نتیجه چنین مسامحه غیر از ضرر مالی و ناامنی فکر وخیال نیست !
17. تقاضای اخذ چک بانکی از خریداریا موجر در وجه فروشنده یا مؤجر از بانک قبل یا بعد از تنظیم قرارداد ؛ این عمل به این دلیل اشتباه محسوب می شود که باید با خود بیاندیشیم اگر طرف مقابل بهر دلیلی آن چک را نپذیرفت به معنای انجام معامله نیست ، یعنی این باور که چون چک بانکی را با ذکر بابت بخشی از ثمن و ... وبنام فروشنده ، موجر و... از بانک کشیده ایم پس معامله قطعی است ، باور درستی نیست وچنین چیزی از منظر قانون هم پذیرفتنی نیست . بهترین کار این است که چک بانکی در وجه خودتان ازبانک اخذ شود وپس از امضای قرارداد چک مذکور با درج دو امضا یا با پشت نویسی کردن به فروشنده تحویل داده شود .ومتقابلا متذکر می شوم که اگر در حین معامله طرف مقابل چک شخصی شما را نپذیرد محق است و این عمل را پای هوش ، ذکاوت وتجربه او بگذارید! . نکته دیگر این که اگر چنین چکی به سرقت رود باید پیگیری اداری این چک توسط صاحب چک که اسم وی روی چک درج شده انجام گیرد .
18. مبادله چک های درشت بدون اخذ کپی بین مشتریان ؛ همیشه هنگام انجام معاملات قبل از مبادله چک بهر میزان که باشد وهر نوع چک که باشد اعم شخصی بانکی وتضمینی ، بابت ثمن ، قرض الحسنه ، بلاعوض ، اجاره ، کارمزد آژانس و ... حتماً ابتدا از آن کپی اخذ شود وسپس مبادله شود که درصورت مفقودی یا سرقت بتوان آنرا پیگیری قضایی ، حقوقی، انتظامی و... کرد . ضمناً نگهداشتن کپی چک امکان سوء استفاد سارقان یا یابندگان چک از مبلغ چک (با دستکاری کردن) از بین می برد و نیز طرف دریافت کننده به دلایل مختلف نمی تواند منکر دریافت وتحویل آن شود . پس رعایت این سه نکته در ضمن انجام معامله بسیار حیاتی است: 1. درجک مشخصات کامل چک ها در متن قرارداد . 2. اخذ کپی از تمامی چک ها قبل از تحویل به ذینفع 3. اخذ امضای تحویل از دریافت کننده چک ها بدون رودربایستی . نکته : اگر بدتون نمیاد حتی از تراول چک های تحویلی در جلسات معامله حتماً کپی بگیرید . حکمتی دراین کار وجو داردتا گرفتارش نشوید(که انشاءالله نمی شوید ) باورش سخت است .
19. استرداد چک های امانی وتضمینی بدون حضور طرفین و بدون تنظیم صورتجلسه کتبی ؛ این امر اشتباه است چراکه بعداً ادعا ها واتهاماتی زیادی نسبت به کسی که مرتکب چنین اشتباهاتی می شود وارد خواهد شد . اگر بین طرفین معامله در فرآیند معامله اختلافی حاصل شود وبراثر این اختلاف کار به طرح دعوای حقوقی یا کیفری بیانجامد ، توصیه این است که چک های امانی تنها پس از ختم دعوی وبا حضور هر دوطرف معامنله ودعوی مبادله شود ویا نهایتاً بنا به درخواست قاضی رسیدگی کننده به دفتر مدیر شعبه تحویل ورسید دریافت نمایید وبه هیچ وجه رأساً بنا به درخواست احدی از متعاملین وبدون حضور دیگری به بهانه محکومیت طرف مقابل یا ارایه رأی تحویل نشود . تنها درصورت رؤیت رأی تجدید نظر ونهایی و با حضور هردو طرف باید ضمن تنظیم صورتجلسه تحویل بصورت مکتوب ( که در سه نسخه تنظیم شود) انجام شود . مدیران قرارداد نباید فراموش نمایند که این چک برای آنها جنبه امانی دارد .
20. اخذ وبایگانی اسناد معامله بصورت اجباری ؛ مشاور املاک به هیچ دلیلی حق ضبط قراردادهای طرفین را ندارد واین امر موجبات تالی فساد است وضمن اینکه بدون رضایت متعاملین صورت گیرد بنوعی ممانعت از حق محسوب می شود ودارای جنبه کیفری است . به متعاملین هم توصیه می شود هرگز پیشنهاد نگهداری نسخ قرارداد نزد حکم ویا مشاور املاک را نپذیرند وضرورتی هم ندارد . این امر در هرمرحله ای که باشد چه در مرحله اولیه قرارداد وچه پس از انتقال سند ونه در مرحله تحویل ملک و ... نباید پذیرفت . بخصوص اگر شوهری ملکی را برای همسر (زوجه) خود به قصد تشکر داعتذار از زحمات او خریداری می کند اجازه ندهید نسخه مبایعه نامه مربوط به خریدار در دست مشاور املاک بماند وهرگز هم پاره اش نکنید وتا مرگ از آن محفاظت کنید هیچی نباشد خاطره که هست وضمن اینکه یک دیوار امن نیز برای زندگی همسر(مرد ) هم محسوب می شود . برای روزی که زوجه اگر هوس دیگری کرد این دیوار واین نسخه مبایعه نامه گویای خیلی چیزها خواهد بود .!
21. تنظیم قراردادهای پیش فروش در مرحله فنداسیون و ... ؛ این عمل طبق نص صریح قانون مدنی امری باطل است یعنی چیزی که هنوز وجود خارجی ندارد بیع آن باطل محسوب می شود .وجود عین بصورت فیزیکی ومعین بوده و برخورداری از مالیت از ویژگی های قانونی مبیع است ! آیا آپارتمانی که هنوز احداث نشده وجود خارجی ندارد و از ارزش اقتصادی هم برخوردار نیست قابلیت انجامن معامله را ندارد . بنابراین این عمل برای خریدار ومشاور املاک نوعی ریسک وخطر محسوب می شود . میتوان در صورت ضرورت بخشی از عرصه را آنهم بصورت قدرالسهم عرصه معامله کرد ولی تعهد فروشنده درنهایت ظرف مدت معین احداث وتحویل یک دستگاه آپارتمان ، ویلا ، مغازه و ... باشد واز لحاظ قانونی هیچ منعی ندارد . اگر چه روان شناسی معاملات به من آموخته است کسی که در مرحله اولیه کار مثلاً درمرحله اخذ پروانه ساخمان ، اجرای فنداسیون ویا اجرای سقف وستون اقدام به پیش فروش می نماید ، قابلیت اعتماد را ندارد . ضمن این که دستورالعمل های متفاوتی که از طرف شهرداری ، وزارت مسکن ، قوه قضائیه و ... تهیه وصادر شد ،هیچکدام قابلیت اجرایی به دلیل پیچیدگی امر پیش فروش عملیاتی نشد ویکی پس از دیگری به بوته فراموشی سپرده شد ! .
22. تنظیم پیش فروش برای املاک در رهن بانک ها وبدهکار به شهرداری محل ؛ با توجه به موج تورم در بازار مسکن متأسفانه مردم برای اینکه از بازار عقب نمانند ویا سرمایه شان از بین نرود از هرکسی وبا هر شرایط معامله می کنند . خطرناک ترین این معاملا ت ، انجام پیش خرید از کسانی است که در ضمن ساخت وساز ، از بانک ها پول دریافت می کنند و سندملک را درگرو بانک می گذارند و پروانه ساختمان را بصورت اقساطی وچکی دریافت می کنند . یعنی سند تا این مرحله در دو سازمان ونهاد توقیف شده است واز دیگر سو اقدام به پیش فروش برخی از واحدهای درحال احداث می نمایند . ازآنجا که امر پیش فروش قابلیت رهگیری ندارد وبسیاری از این معاملات به دوستان ، اقوام وخویشان وشرکاء واگذار می شود ، همین امر درصد ریسک را چند برابر می نماید . پس ازانجام معامله وحتی تحویل ملک به خریدار ، اگر فروشنده نتواند سندآپارتمان ها را انتقال دهد یعنی نمی تواند سند ملک را از رهن فک نماید پس نمی تواند پایانکار از شهرداری هم اخذ نماید ، چون به شهرداری محل هم بدهکار است واز دیگر سو امکان اخذ صورتجلسه تفکیکی هم از اداره ثبت اسناد برای فروشنده وجود ندارد وبنابراین فروشنده نمی تواند سند ملک را بنام خریدار انتقال دهد واگر چنانچه همین آپارتمان ها را به افراد دیگر هم مجدداً بفروشد که دیگر مصیبتی است . دراین شرایط خریدار حتی دعوی الزام به انتقال سند مبیع را نمی تواند به دلیل بدهکاری سنگین پیش فروشنده ، به مراجع حقوقی بدهد . مصیبت عظما آن زمانی است که ملک پیش فروشی ، ملک مشارکتی هم باشد ! .
23. انجام پیش فروش برای آپارتمان های مشارکتی ؛ متأسفانه دو گروه از معاملات املاک در کشور ما سروسامانش خیلی سخت است : یکی معاملات پیش فروش و دیگری معاملات مشارکتی . خیلی کوتاه ومختصر عرض کنم از پروژه های مشارکتی تا قبل از شروع سفید کاری و بدون انتقال قدرالسهم عرصه از سهم سازنده وقتی که هنوز قدرالسهم عرصه وی بنام او نشده است ، به هیچ وجه معامله نفرمایید . دلیلش هم معلوم است .
24. اخذ امضای یکی از شرکاء بدون حضور دیگر شرکاء ، خریدار، مؤجر و ... ؛ دیگر عمل بی فایده برخی از متعاملین ومدیران قرارداد این است که بدون حضور همه شرکاء ، همه وراث ویا همه طرف های معامله اقدام به اخذ امضا از طرف های حاضر می نمایند که کاری عبث وبیهوده است هم طرف های حاضر را متعهد می کنند و هم طرف های غایب براحتی می توانند ادعاهای تازه و زیاده خواهی نمایند و نتیجه هم انجام معامله ای ناقض و پردرد سر برای طرفین است . هرگز فریب تعریف همسایگان ، شرکاء و وراث حاضر در غیاب افراد غایب نخورید : فلانی فرشته است ، فلانی خیلی آقاست ، فلانی اصلا نیازی به انجام معامله وپول ندارد فقط بخاطر ما تن به معامله داده است ، فلانی فلانی ..... همه این حرفها در طی 22سال تجربه برایم اثبات شد که حرف مفتی است . بنابراین تا همه اشرکاء ، همسایه ها ، وراث و بالاخره همه ذینفعان معامله حضور ندارند ، حتی به الفبای معامله یعنی معرفی افراد حاضر و ... ورود ننمایید .
25. تحویل چک های امانی وتضمینی به یکی از طرفین معامله در صورت طرح دعوی طرف دیگر در دادگاه ؛ همین طور که سردفتران اسناد رسمی ملزم هستند درصورت بروز اختلاف بین متعاملین و متعاقدین وطرح دعوی در محاکم قضایی توسط اصحاب دعوی اسناد را به آنان تحویل ندهند وفقط بنا به درخواست قاضی رسیدگی کننده پرونده با اخذ رسید حویل نمایند مدیران قرارداد نیز ملزم چنین عمل کنند چراکه اسناد ومدارک تحویلی متعاملین درحکم امانت نزد ایشان است مگر به حکم ودرخواست کتبی قاضی رسیدگی کننده باشد . اگر چه در بخش دیگری دراین خصوص صحبت شده اسیت ولی تأکید این نکته بسیار ضروری است بهیچ وجه فریب رفتارهای دوستانه ، رشوه های روانی وتطمیع و ... آنان را نخورید که عواقب سوء استفاده از چک ها واسناد امانی شما را گرفتار می سازد ؛ مگر اینکه برای شروط ضمن عقد ، موعدی معین تعریف شود و اجازه طرفین برای تحویل چک ها واسناد درصورت تحقق آن شرط ، به مدیر قرارداد اجازه چنین کاری آن هم با حضور طرفین داده شود .
26. تنظیم قرارداد با اسناد المثنی ؛ این عمل هم نوعی ریسک است هم برای متعاملین وهم برای رمدیران قرارداد . میزان ریسک در این نوع معامله بسیار بالاست . متأسفانه ضوابط صدور اسناد المثنی در کشور ما خیلی سهل و آسان است : یک درخواست کتبی ، یک تعهد ودوتا آگهی ، همین وبس ! توصیه می شود به چنین اسنادی به دیده شک بنگرید و درصورت مواجه شدن با چنین اسناد ومدارکی بیش از خود اسناد ، به شخصیت طرف دقت وتوجه کنید واگر طرف دارای شخصیتی سست عنصر ، شخصیت غیراخلاقی وغیر متعهد تشخیصش دادید حتی از انجام معامله رهن واجاره با وی امتناع ورزید چه رسد به انجام معامللات خرید وفروش ، معاوضه ، مشارکت ، پیش خرید و .... .بنا بر باور بنده کسی که نتواند اسناد واوراق بهادار خود را مدیریت ونگهداری نماید بعید بنظر می رسد که بتواند تعهدات خود را بدرستی وبه موقع انجام دهد .
27. انجام معامله با اسناد برابر با اصل شده ؛ از اشتباهات فاحش متعاملین ومدیران قرارداد درکشور ما انجام معامله وتنظیم قرارداد با " اسناد ومدارک برابر با اصل شده " می باشد . چرانباید با اسناد ومدارک این چنینی معامله کرد ویا قراردادی را تنظیم کرد ؟ پاسخ آن است ارزش این اسناد ومدارک برابر با کپی اسناد ومدارک است ونه چیز دیگری . کپی اسناد نیز هیچ اعتباری ندارد برای انجام این مهم . در انجام معاملات هرگز سه ضلع مثلث را فراموش نفرمایید : رؤیت ومطالعه اصول اسناد ومدارک ، بازدید از ملک به اتفاق مالک یا مالکین اصلی و سوم دیدار با مالکین ویا افراد صاحب اختیار انجام معامله براساس قانون . بی توجهی به این مثلث فقط زحمت مضاعف و پردردسر می باشد ونه چیز دیگری !
28. تنظیم قرارداد از روی مبایعه نامه های بلند مدت ؛ ازآنجا که در مبایعه نامه بلندمدت امکان تالی فساد بسیار بیشتر از مبایعه نامه های کوتاه مدت است بنابراین توصیه وتجربه بنده این است که از انجام معامله با مبایعه نامه های بلندمدت اجتناب ورزید . احتمال مرگ ومیر ، احتمال بروز اختلاف بین متعاملین قبلی ، احتمال جعل قرارداد و هزاران مسئله ومشکل می تواند حدس زده شود که پس از تنظیم مبایعه حادث شده باشد که سرانجام خریدار نتوانسته به سند رسمی وقطعی برسد پس برای خلاصی از شر چنین ملکی قصد فرار از دردسرها ومشکلات چنین ملک ومعامله ای را دارد ! پس بهوش باشید شما ناخواسته ویا از روی طمع بخاطر ارزانی قیمت چنین املاکی به چاهی که برای شما درحال حفر هستند نیفتید . البته مسایل ومشکلات دیگری هم احتمالش وجود دارد ازجمله بدهکاری سنگین به بانک ، شهرداری ، بروز اختلاف بین وراث ، شرکاء و ... .
29. ازبین بردن نسخه قرارداد متعلق بخود پس از انتقال رسمی وقطعی سند ؛ هرگز اسناد واوراق بهادار خود را بخصوص اسناد ومدارک ملکی خود را پس از خرید ویا فروش ملک پس از حضور در محضر آنرا پاره می کنند ویا مدیران قرارداد از آنان پس می گیرند که البته این عمل خلاف قانون صنفی است وهیچ مشاوری چنین حقی ندارد که اسناد مردم را چه رسمی وچه عادی ضبط نماید .قانون به مشاورین املاک توصیه کرده که اسناد مردم را که برآن اساس مبادرت به انجام معامله و تنظیم قرارداد می نمایند حداقل تا پنج سال بایگانی نمایند ولی بدلایل مختلف از جمله تجربه بنده توصیه می کنم هرگز آنرا ازبین نبرید حتی آنرا اسکن نمایید در جایی مطمئن بایگانی ونگهداری نمایید ؛ چراکه دیده شده برای مالکی که 20سال درملک خریداری شده که دارای سند قطعی ورسمی هم می باشد ، حکم خلع ید صادر شده است وپس از بررسی های فنی وقانونی مشخص شده که چون معامله بیست سال پیش با وکالت باطل و فاقد ارزش قانونی صورت گرفته پس سند ومعامله ایشان نیز باطل ومنحل شده است ! حال مالک چنین ملکی چگونه باید از حق خود دفاع نماید؟ مراجع قضایی ادعایش درست است ، اگر صدبار با یک وکالت باطل معاملاتی صورت گیرد همه آن معاملات باطل است . تنها راه باقی مانده برای چنیم مال باخته این است که با مبایعه نامه وکالت نامه بیست سال پیش با طرح شکایت از فروشنده ملک در مراجع قضایی احقاق حق نماید . اگر چنین مدارکی ازبین رفته باشد چه اتفاقی می افتد؟
30. تنظیم قرارداد بدون بازدید ورؤیت ملک ، اگر چه بکرات از برخی سرمایه گذاران حرفه ای شنیده ام که بسیاری از معاملات املاک وی بدو رؤیت ملک صورت گرفته است ! ولی هرگز گوش به چنین حرف هایی ندهید . قانون درخصوص رؤیت ، عدم رؤیت ویا رؤیت قدیم ونیز تخلف وصف ضوابطی را تعریف کرده است : هرگاه مالی راندیدوآن رافقط به وصف بخرد ، بعدازدیدن اگردارای اوصافی که ذکرشده است نباشد ، مختارمی شودکه بیع رافسخ کند یا به همان نحوکه هست قبول نماید. اگربایع مبیع راندیدولی مشتری آن را دیده باشدومبیع غیر اوصافی که ذکرشده است داراباشد ، فقط بایع خیارفسخ خواهدداشت .هرگاه مشتری بعضی ازمبیع رادیده وبعض دیگررا به وصف یا ازروی نمونه خریده باشدوآن بعض مطابق وصف یانمونه نباشد می تواندتمام مبیع راردکندیاتمام آن راقبول نماید. هرگاه یکی ازمتبایعین مالی راسابقاً دیده وبه اعتماد رویت سابق معامله کندوبعداز رویت معلوم شودکه مال مزبوراوصاف سابقه راندارد اختیارفسخ خواهدداشت . خیاررؤیت وتخلف وصف بعدازرؤیت فوری است (مواد 410الی 415 قانون مدنی ) . با توجه به مفاد مواد قانونی چنین معملاتی متزلزل می باشد وچه بهتر ملک را قبل از انجام معامله بازدیدی هوشمندانه وحرفه ای داشته باشید و احساسی هم تصمیم نگیرید .
31. تنظیم قرارداد با وکالت های کلی ؛ از اشتباهات غیر قابل جبران انجام معامله با وکالت های کلی توسطمتعاملین ، سرمایه گذاران و مدیران قرارداد می باشد . بگذریم که بسیاری از مراجع دولتی ونهاد ها وسازمانهای خصوصی ودولتی برخورد با سلیقه ای با مؤلفه وکالت دارند ، انجام معامله با وکالت کلی در ادارات دولتی خیلی تحویل گرفته نمی شود مثلاً برخی از سازمانها ادعا میکنند که ذباید در من وکالت حتماً راجع به موضوعی که وکیل اقدامات قانونی واداری را شروع کرده صراحتاً ذکر شود درغیر این صورت همکاری لازم را بعمل نمی آورند ! بنده با توجه حضور در بازار معاملات ومشاوره حقوقی نظرم این است که وکالت برای انجام امور اداری باید کاربرد داشته باشد ونه انجام معامله . چه اموال ، حقوق واعتمادهایی که با همین وکالت برباد نرفته است! مردم حتی مفاد وکالت را نمی توانند بخوانند چه رسد به درک وتفسیر مفاد آن . جان کلام این که با وکالت به هیچ وجه معاملات ملکی را انجام ندهید چه رسد انجام معامله با وکالت کلی وجامع ! وکالت های کلی وکالت های قدیمی وتفویض وکالت همه از عناصر تالی فساد محسوب می شود . وکالت عقدی جایز است وبا هر اتفاقی مثل جنون ادواری ، اعسار ، سفیه ، حجر ، فوت و... باطل می شود وقابلیت عزل را هم دارد . راستی اعسار یک سازنده یا فروشنده در کجا ثبت می شود؟ مردم چگونه می توانند به اعسار کسی پی ببرند؟ چگون می توان حقیقت طلب که این قدر سالم به نظر می رسد دارای جنون ادواری نیست ؟ اگر روزی وراث وی از پزشک از خدا بی خبر گواهی جنون ادواری برای پدر اخذ نمایند وپدر هم هم دست وراث شود ، مشکل چگون حل وفصل خواهد شد ؟ .
32. تنظیم قرارداد بصورت یک طرفه وجانبه دارانه ، به دلیل اطاله دادرسی ، مشکلات برسر راه دادرسی ها درکشور بسیاری از معاملات وقراردادها بروز بروز یک طرفه ویک جانبه وجانبدارانه گرایش دارد که این گونه قرارداد خود مصیبی شده است ! اگر چه ریشه این نوع رفتارها وقراردادها در ناهنجاری اجتماعی وقضایی کشور نهفته است اما سوء استفاده برخی از افراد حرفه ای دلیل دیگری است . آنان با این نوع قراردادها زمینه سوء استفاده ها وفسادها را برای آینده آماده می سازند . درواقع این ما هستیم که با بی توجهی وبی دانشی ریشه های فساد را تقویت می کنیم وحتی زمینه فساد وتباهی تعهدات قراردادی را فراهم می سازیم . توصیه اکید بنده این است هرگز وبا هیچ بهانه ودلیل وتوجیهی زیر بار چنین قراردادهای خفت بار نروید وآبرو وشخصیت واعتبار خود را برباد ندهید . یکی از آفت های موجود در آژانس های املاک ، رواج تنظیم قراردادهای جانبدارانه ویک طرفه می باشد واین امر زمانی قابل رؤیت است که خریدار بینوایی اکه ز همه جا بی خبر است در آژانسهای متعلق به سازنده یا فروشنده اقدام به انجام معامله می کند ! . وقتی مدیر هرماه چند واحد آپارتمان ومغازه برای سازنده ای می فروشد ویا فروش انحصاری واحدهای مسکونی ، اداری و تجاری را به یک آژانس املاک خاص می سپارد ، اتنظیم قراردادیکچانبه ، انجام عمل فروش یک طرفه برای سازنده و نیز انجام تبانی با وی دور از انتظار نیست . عموماً مشاورین املاک درچنین شرایطی با توجه به اطلاعات اکتسابی از سازنده ها ی املاک سوء استفاده می کنند . .نمونه ای از این خیانت وسوء استفاده را در پروژه ای در جزیره کیش با چشم خودم دیدم که چگونه مشاور با اطلاع از وضعیت پولی سازنده سوء استفاده می کرد ! ودر مقابل وعده پورسانت خوب تمام جیک وپیک سازنده را روی داریه ریخت !
33. تنظیم قراردادبصورت مخدوش ؛ بسیاری از مدیران قراردادشاغل در آژانس ها نه از اطلاعات حقوقی ونه از خط خوش ونه از ادبیات مناسب نگارشی برخوردارند ونه حتی معنا ومفهومی که در متن قرارداددرج چاپی شده اطلاع دارند . این افراد که معمولاً سی وچندسالی است که اقدام به تنظیم قراردادبصورت روزانه می نمایند عموماً قراردادها را غلط ، خط خطی ، جابجا وحتی از کلمات و عبارات را غلط استفاده می کنند . مثلاً هنو ز اعتقاد دارند که شرط عقد بیع را باطل میکند وقتی از آنان پرسیده می شود کدام شرط ؟ پاسخش را نمی دانند . بهوش باشید که در سال های اخیر درمراجع قضایی ، شورا های حل اختلاف وشوراهای حل اختلاف صنفی متداول است که به قراردادهای مخدوش ، خط خورده ، لاک گرفته و ... رسیدگی نشود .
34. مطالبه کمیسیون از قراردادهای بلندمدت بابت هر سال بطور جداگانه ؛ این عمل بنوعی سوءاستفاده وزیاده خواهی صنفی است که از بی دانشی متعاملین نهایت سوء استفاده است . طبق قانون نظام صنفی و دستورالعمل های صادر ه ، مشاوراملاک فقط حق دریافت حق الزحمه یک ماه از اجاره بهاء را دارد ونه چیز دیگر! یعنی اگر اجاره ماهیانه یک ملک تجاری 000/000/28 میلیون تومان بهمراه 000/000/100 تومان قرض الحسنه باشد ومدت آن 6 سال باشد وطی دو قرارداد جداگانه تنظیم شود هر قراردادبمدت سه سال تنظیم شود وحتی اگر در سه سال بعدی مبلغی هم افزوده شود نحوه محاسبه حق الزحمه مشاور املاک چنین است : یک چهارم اجاره اولین ماه و بعلاوه یک چهارم از سه میلون تومان مبلغ قرض الحسنه (برابربا هفتصد وپنجاه هزارتومان ) + 000/000/7 تومان بابت یک چهارم مبلغ اجاره 000/000/28 تومانی . سرجمع این حق الزحمه برابراست با هفت میلیون وهفتصد و پنجاه هزار تومان نه چهل وپنج میلیون تومان ! . راستی مشاور املاک چطور عدد 000/000/45 تومان را محاسبه ونزد خود تعریف کرده است ! بدین نحو : او کل اجاره بهای شش سال را به اتفاق رقم افزایشی آن در 3 سال دوم برای حق الزحمه خود محاسبه کرده بود که البته این مطالبه ومحاسبه کاملاً خلاف قانون نظام صنفی است . مگر اینکه این میزان حق الزحمه درقالب قراردادجعاله قبل از انجام معامله وتنظیم قرارداد ، توافق وتراضی شود . حالا من حوصله نحوه محسبه اش را ندارم ولی حدود 000/000/37 میلیون طی یک جلسه از وی پس گرفتم . مشاورین املاک از اسم وکیل می ترسند چه رسد به ملاقات او . شوخی کردم آنان در واقع نگران سرانجام عمل خلاف خود هستند ونه ترس از وکلا !
35. تنظیم قرارداد های اجاره جداگانه برای شرکای مستأجر به قصد اخذ کمیسیون بیشتر ؛ این ترفند نیز دست کمی از ترفند بالایی ندارد ، منتهی به این نحو که نخست مؤجر را از تعدد مستأجر وعواقب آن در صورت بروز اختلاف می ترسانند وهمین سیاست را در برابر مستأجرین بکار می گیرند وآنان را مجاب می کنند که قرارداد برای هریک از آنان جدا جدا تنظیم شود با این توجیه که مؤجر تمایل به تنظیم قرارداد اجاره بنام دونفر را ندارد ! البته این ترفندی است وتنظیم قرارداد بنام دونفر مخالف قانون نیست ولی در عمل مؤجر درصورت بروز اختلاف بین مستأجرین دچار مشکل می شود وهمین امر موجبات سوء استفاده را برای مدیران قرارداد فراهم می سازد . بهرحال اگر مستأجرین در برابرتعهدات ، متضامناً مسئولیت داشته باشند مشکلی پیش نمی آید ودر واقع با تضمین متقابل ومنفرداً می توان مشکلات احتمالی در آینده را مدیریت کرد ! .
36. تنظیم قراردادبرای املاک مشمول حق شفعه ؛ بسیاری از مدیران قرارداد از مؤلفه حق شفعه بی اطلاع هستند و حتی نمی دانند این حق برای چند شریک ایجاد می شود و برای چه املاکی ایجاد می شود ! حق شفعه حقی است که فقط برای دو نفر در ملک ایجاد می شود : " هر گاه اموال غیر منقول (ملک ) قابل تقسیمی بین دو نفر به صورت مشاع ، مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص سومی بفروشد، در این حالت برای شریک دیگر حق شفعه به وجود می‌آید ، به این ترتیب که شریک می‌تواند مبلغی را که شخص سوم به شریک داده ، به وی بدهد و سهم وحق وی را تَملُک کند" . بنابراین یکی از حقوق مستتر در املاک حق شفعه می باشد که در هنگام چنین معاملاتی شریک دیگر حتماً باید حضور داشته باشد تا معامله انجام شده ، نافذ ومعتبر باشد . برخی از شرکاء ترفند هم می زنند بدین نحو که کسی را پیدا می کنند وملک مشمول حق شفعه را با قیمت بالاتر از قیمت روز به او می فروشد وبدین ترتیب شریک دیگر در مقابل عمل انجام شده قرار می دهد وشریک بیچاره مجبوراست برای اخذ به حق شفعه تمام ثمن را بپردازد وگرنه درگیری وگرفتاری شروع می شود . همیشه توصیه ام به سرمایه گذاران ساختمان این است هیچ مال شراکتی را بدون حضور همه شرکاء معامله نکنید ویا اگر مجبورید یک ملک را دونفری بخرید برای این که گرفتار مشکلات وعواقب بعدی آن نشوید سهم کوچکی از ملک را بنام یکی از افراد خانواده خود بزنید تا بدینوسیله از یکی از مشکلات قانونی بنام "حق شفعه " خلاص شوید ؛ اگر چه هنوز دردسر ملک شراکتی موجود است ! توجه داشته باشید که املاک شراکتی ، جزء ملک طلق محسوب نمی شود واملاک طِلق بهترین نوع املاک هستند همه املاکی که در اجاره ، رهن ، شراکت ، وراثتی ، مصادره ای ، اوقافی ، حتی املاک دارای اسناد المثنی و ... ، جزء ملک طِلق (مطلق ) محسوب نمی شوند .
37. تقبل مسئولیت اخذ استعلام وانجام تحقیق اداری برای ملک مورد معامله ؛ این کار نه به نفع خریدار ونه به نفع فروشنده وحتی به نفع مشاور املاک هم نیست . این عمل موجب تالی فساد فراوان است . نخست اینکه غیر از مسئولیت های مدنی وصنفی چیز دیگری حاصلش نمی شود واز طرف دیگر اگر درآینده مشکلات ثبتی ، حقوقی ، کیفری ایجاد شود بی شک دامن مشاور املاک را می گیرد .از دیگر سو این اعتماد به مشاور املاک برای اخذ استعلامات وانجام سایر امور اداری ممکن است لطمه سنگینی به منافع وی وارد نماید واز دیگر سو برای فروشنده نیز چنین خطراتی را بهمراه خواهد داشت چرا که هر فروشند، مالک ، موجر و ... خود موظف است استعلامات مورد نیاز را از سایر مراجع اداری ، ثبتی و ... اخذ نماید تا دچار مشکلات پیش بینی نشده در فرآیند انجام معامله نشود . دیده شده که وکیل اداری ، مشاور املاک و ... در فرآیند انجام امور اداری با سازمان های دولتی ، بانک ها و ... زد وبند کرده وعلیه منافع مالک اقداماتی به نفع خود کرده است مثلاً زمین بزرگی را به سازمان زمین شهری از طرف مالک واگذار کرده ودرعوض ملک کوچکی را در شهر بعنوان معوض دریافت کرده است ودر تمام این دوره به مالک اطلاعات خلاف می داده است ونهایتاً موجبات غبن و ناراحتی مالک ملک را فراهم کرده است !
38. استفاده از قراردادهای خصوصی مختص بخود ویا قراردادهای مختص سازندگان وفروشندگان ؛ این مورد نیز خطرناک است چرا که مفاد این گونه قراردادها تنها به نفع آژانس املاک یا فروشنده ملک است ، از امضای چنین قراردادی امتناع نمایید وزیر بار آن نروید . برخی از این شرکت های ساختمانی که پشت آنها سازمان ها بزرگ دولتی قایم شده اند ، بظاهر شرکت خصوصی هستند ولی در باطن وزارت خانه های دولتی آن هم نه وزارت خانه های اقتصادی و مسکن بلکه انتظامی و نظامی و ... پنهان هستند که متأسفانه از کمترین اطلاعات حقوقی برخوردارند وفریب قراردادشان را نخورید . برخی از مردم گمان می کنند که فلان تعاونی مسکن متشکل از کارکنان فلان اداره کل ویا فلان وزارتخانه دولتی هستند بنابراین از نظارت این اداره ، سازمان ، وزارتخانه و... برخوردارند ! زهی خیال باطل . در برخی موارد کلاهبرداری توسط همین شرکت های تعاونی مسکن صورت گرفته است . قراردادهای خصوصی نوعی پوشش فریبنده است مواضب شان باشید . آیا می دانید قراردادکی بکار می آید؟ کی شمارا ضربه فنی میکند یا شما را سربلند می کند ؟ بله در دادگاهها . این کلام بی جان مندرج در قرارداد تک تک شان زبان در می آورند حرف می زنند واز خود دفاع می کنند ودر واقع یا از حق شما دفاع می کنند ویا علیه شما شهادت می دهند ! . متأسفانه بسیاری از مشاورین املاک هم از قراردادهای شرکت های خصوصی وسازندگان تمکین می کنند وحتی مشتریان را تشویق به پذیرش آن می نمایند!! لطفاً این توصیه را رد کنید .
39. تنظیم قرارداد توسط افراد فاقد صلاحیت و دانش حقوقی ؛ اگر چه در این مبحث در قسمت ها وبهانه های مختلف صحبت کرده ام اما تأکید مؤکد می نمایم درجلسه تنظیم قرارداد ، حضوری هوشمندانه وفعال داشته باشید و پس از تنظیم قرارداد از مشاور املاک بخواهید یکبار آنرا باصدای بلند قراءت نماید تاهم به میزان دانش وی آآشنا شوید وهم چند تا پرسش از مفاد وشروط قرارداد از وی بکنید تا بیشتر شناخت پیدا کنید ودرنهایت خودتان قرارداد را با دقت مطالعه نمایید ودرخصوص شروط ، توافقات و ... از وی بپرسید . اما توصیه اکید بنده این است که اگر از دانش حقوقی وثبتی و ... بی بهره اید بدون همراهی وکلا وحقوقدانان با تجربه وارد جلسه مذاکرات ، معاملات و ... نشوید ! درغیر این صورت بازنده این معامله شما خواهید بود . سعی کنید در جلسه معامله ، مدیریت زمان در دست شما باشد چون برخی از این ترفند استفاده می کنند زمان را با حرف های خارج موضوع هدر می دهند ودر دقایق پایانی کل موضوع را در ظرف نیم ساعت خاتمه دهند ودر واقع مذاکره در فشار زمان ، بسیار خطرناک است ! بهوش باشید . حدود 80 درصد مدیران قراردادفقط میرزا بنویس هستند ونه چیزی بیشتر ! البته این امر فقدان دانش ، آموزش وعلاقه به کسب وکارشان است ! .آنها (مدیران قرارداد) خودشان وقتی معامله در دیگر آژانس ها همین مشکلات را دارند بنابراین خیلی به تخصص شان اعتماد نکنید مگر این که واقعاً تحصیلکرده و با تجربه باشند .
40. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت برای زمین های غیر محصور وفاقد دستور نقشه ؛ توصیه جدی بنده این است که سرمایه گذار حرفه ای وقت وامکاناتش را صرف زمینی که نه محصور است ونه دارای آرای کمیسیون های مهم وضروری است ، می باشد و نه دستور نقشه دارد و ... نمی نماید ودر عوض تمامی امکاناتش را برای مشارکت در ساخت بر روی املاک کلنگی می کنند . اگر صاحب زمین هستید اقدامات لازم را برای انجاممعامله قبلاً انجام دهید تا بعداً فرصت های خوب را از دست ندهید ویکی از این فرصت های خوب ، مشتری وخریدار دست به نقد است که اظهار می دارد اگر ملک شما دستور نقشه داشت همین حالا معامله اش می کردم آن هم نقد نقد ! دستورنقشه شاهبیت تمامی کمیسیون ها ، استعلامات و ... برای زمین ها واملاک کلنگی می باشد . می دانیم که زمان عامل بسیار مؤثر در امر قراردادها وسرمایه گذاری های صنعت ساختمان می باشد پس زمان را با املاک غیر آماده هدر ندهید و هزینه ها را تحمل نکنید .
41. تعیین خسارات بابت تضمین انجام تعهدات بصورت افراطی ؛ تعیین خسارت های متقابل درهمه قراردادها وپیمان ها لازم و ضروری است ، تضمین هایی که براحتی قابل وصول ودستیابی باشد ! تضمیناتی قابل وصول و موجود : مثلاً تضمین باید درقالب سند ملکی ، ضمانت نامه ، درقالب بخشی ثمن ، قرض الحسنه ، بلاعوض و .... باشد که برای وصول آن متحمل صرف زمان ، خسارت ، هزینه و زحمت مضاعف نشویم . توجه داشته باشید با تعیین خسارات افراطی مشکل حل نمی شود وحتی ممکن است کار را خراب کند و در محاکم قضایی ظالمانه وغیر قانونی تشخیص داده شود ودادخواست خسارت رد شود . مهم در این خصوص تعیین خسارات معتدل ، منصفانه واز همه مهمتر قابل وصول باشد . توجه داشته باشید معامله با افراد غیر متعهد هیچ تضمینی چاره ساز نیست مگر این که حرفه ای رفتار نمایید تنهاو بی گُدار به آب نزنید !
42. عدم اخذ کپی از اسناد ومدارک ارائه شده توسط مدیر قرارداد ؛ مدیر قرارداد باید از تمام اسناد ومدارک متعاملین و مشتریان برای بایگانی کپی بردارد . این امر در مواقعی حتی می تواند کمک شایانی برای متعاملین باشد بخصوص که اگر یکی از طرفین اسناد ومدارکش به سرقت برود ونیز برای ارایه به بازرسین صنفی ، ثبتی ، قضایی و .. قابل استفاده می باشد و در داز مدت برای جلوگیری از برخی کلاهبرداری ها کمک شایانی می نماید . کپی اسناد با امضای مالک زیر کپی ها بهترین وحرفه ای ترین عمل صنفی است !
43. اخذ بیعانه وچک از متعاملین به بهانه برگزاری جلسه مذاکره ؛ این روش کاری مطابق با نظامات صنفی نیست وعموماً برای باز پس گیری دچار مشکل می شویم . مشتریان هرگز زیر بار این درخواست نروند مگر در بازارهای پر رونق ومگر اینکه آژانس متقاضی پیش پرداخت آشنا وقابلاعتماد و وثوق شما باشد . دیده شده که برخی از فروشندگان ویا موجرین حرفهای چنین درخواست هایی داشته اند ولی عموم این درخواست برای کسب اطمینان از تصمیم مشتری است که توسط آژانس های املاک درخواست می شود . بهرحال درصورتی که موافق پرداخت چنین بیعانه ای هستید اخذ رسید از دفتر املاک همراه با مهر آن دفتر یادتان نرود !.
44. عدم توجه به کسر یا اضافات احتمالی یا ادعایی موجود بین سند و تصرف ؛ برخی از فروشندگان در جلسه معاملات ومذاکرات با افتخار اعلام می کنند که ملک شان بیشتر از مساحت مندرج در سند ملک است ! این ادعا ناشی از بی اطلاعی نسبت به قانون ثبت است . در چنین وضعیتی مالکین حق انجام معله قبل از اصلاح آنرا ندارند ودر صورت بی توجهی می توان بنا بر دلایل اقتصادی وشرایط بازار قراردادرا فسخ نمود . فریب چنین ادعایی را نخورید . درهمین خصوص درهمین کتاب مفصل صحبت شده است. قبل از انجام معامله از مالک بخواهید سند را اصلاح نماید ویا درصورت انجام معامله خودتان وکالت بگیرید تا سند را اصلاح کنید . چرا که در آینده حتماً مجبور خواهید بود علاوه بر آزادسازی مساحت اضافی ، ممکن است اجرت المثل هم بپردازید . فراموش نکنید معامله چنین املاکی گاهاً دردسر است تا سودمند ! ماده 149ق .ث (مصوب سال 1310) " نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذینفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خودرا بنماید. در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال به مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد اداره ثبت اسناد را اصلاح و به ذینفع اخطار می نماید تا وجه تودیع را از صندوق ثبت دریافت دارد ، عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدت زائد بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود" . تبصره : " در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولیه معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد" . درخصوص کسر مساحت املاک در تصرف معمولاً فروشندگان حرفی نمی زنند چون می دانند که دردسر دارد ویا بقول خودشان هوای همسایه 20 -30 ساله خود را دارند وحتی می دانند که ملک شان چقدر کسر دارندولی به روی خودشان نمی آورند . توصیه می شود برای انجام معامله زمین های بزرگ حتماً قبل از انجام معامله حتماً نقشه برداری شود وبرداشت دوبازه از حدود اربعه ملک ونیز مساحت آن توسط کارشناسان رسمی اداره ثبت صورت گیرد بخصوص درمعاملات اسناد قدیمی که حتی مساحت ملک هم در متن سند درج نشده است !

45. تنظیم صورتجلسه در یک نسخه ویا تحویل نسخه اصلی آن به مشتریان ؛ این عمل اشتباه محسوب می شود چون اگر همان نسخه گم شود متعاملین به مشکل بر می خورند ونیز امکان افزودن مطالب وشرایطی در آن وجود دار د . از دیگر سو تنظیم صورتجلسه یک نسخه ای کمال ناشی گری مدیر قرارداد است . تحویل نسخه اصلی صورتجلسه نیز عمل حرفه ای محسوب نمی شود بلکه عملی است مغرضانه وجانبدارانه در نزد مشتری ! صورتجلسات حتماً در سه نسخه تنظیم شود ونسخه اصلی برای روزهای مبادا پیش مشاور املاک به امانت باقی بماند . اگر چه تمامی اسناد ومدارک متعاملین نزد وکیل ، عامل ، مشاور املاک و ... طبق قانون امانت محسوب می شود واین افراد حق بهره برداری ازآن به نفع خود ندارند وبخصوص که این بهره برداری لطمات اقتصادی یا امنیتی به متعاملین تحمیل نماید ! . درصورتجلسات معاملاتی علی الخصوص که ثمن تحویل می شود ویا ملک مورد معامله به تصرف مشتری داده می شود ذکر این جمله بسیار حیاتی است : " ... وسایر مفاد این مبایعه نامه ( مشارکت نامه، اجاره نامه ، صلحنامه و ... ) بقوت خود باقی است " .
46. دعوت خریدار یا مستأجربه حضور درمحل فروشنده یا مؤجر برای انجام معامله ؛ این عمل از آن جهت اشتباه است که وقتی طرف معامله به محل فروشنده (موجر ، مالک و ... ) مراجعه می کند وحتی وقتی مشاور املاک هم به پیشنهاد وی تن در می دهد، به معنای این است که از خواسته های پیشنهاد دهنده تمکین می کند وبنابراین تا آخرین مرحله انجام معامله باید هم چنان تمکین نماید واز دیگر سو این تمکین موازنه را به نفع تمکین شونده برهم می زند . پس نه مشاوراملاک از این پیشنهاد (حضور درمحل کار یا دفتر فروشنده یا خریدار) استقبال نماید ونه از مشتری بخواهد تن به این پیشنهاد بدهد ودرصورت حضور شما درمحل کار طرف مقابل ، مهمان محسوب می شوید ومهمان هم آزادی عمل لازم را درجلسه مذاکره ومعامله نخواهد داشت . ضمن اینکه امکان چیدمان میز وصندلی ومحل مذاکره در اختیار طرف مقابل است واز این ابزار ها نهایت استفاده را می شود کرد . بهترین مکان برای انجام معامله ومذاکره درمحل ثالث می باشد .
47. انجام معامله با خانم ها بدون حضور مردان خانواده ؛ هدفم از بیان این مطلب خدای ناکرده توهین یا تحقیر به بانوان محترم وعزیز نیست بلکه تجربه است واز طرفی فضای محاکم قضایی این را به بنده آموخته است ؛ به همین دلیل توصیه می شود در معاملات با بانوان محترم حتماً مردانی از نزدیکان وی مثل همسر ، پسر ، براردر ، پدر ، عمو ، دایی و ... درمحل مذاکره و معامله حضوریابند تا فردا متهم به این امر نشوید که چند مرد یک زن را دوره کردند وسرش را کلاه گذاشتند واگر تن به چنین پیشنهادی نمی دهید در صورت بروز ادعا ، نکول ویا اظهار پشیمانی از معامله زود قضیه را فیصله دهید تا اعتبارتان زیر سئوال نرود . این توصیه حتی برای انجام معامله با بانونان حرفهای وبه اصطلاح woman business هم رعایت شود !
48. تعریف وتمجید از متعاملین با هدف مقهور نمودن یا مجذوب کردن ؛ درجلسه مذاکره ومعامله خیلی به تعریف وتمجید مشاور املاک از طرف مقابلتان جوگیر نشوید وکلاً شنیده ها را فراموش کنید ومیان را رفتار حال ونحوه انجام معامله ، مذاکره ، تفکرات و عکس العمل های وی درجلسه مذاکره ملاک قراردهید . چه آن که بارها شاهد این نوع تعریف وتمجید های بی پایه واساس درجلسات مذاکره بوده ام . نهایت هدف این افراد از چنین تعریف وتمجید ها با انگیزه مجذوب کردن یا مقهور کردن شماست واین مطلب را بصورت تجربی آموخته اند . بنابراین جوگیر نشوید به شنیده ها و دیده های خود بسنده فرمایید . شناخت شخصیت آدم ها در جلسه مذاکره یکی از حرفه ای ترین عمل مؤثر برای مذاکره کننده است . اما برخی از شخصیت ها براحتی قابل تشخیص هستند مثلاً شخصیت های مؤضعگیر ، شخصیت های ملایم و شخصیت های اصولی وانسانی(پایببند به اصول انسانی واخلاقی) . از همان دقایق اول با ادبیات کلامی ، رفتارهای فیزیکی و شیوه معامله افراد می شود پی برد ولی شناخت ودرک شخصیت های غیر متعهد کمی سخت تر است . لحظه لحظه جلسه مذاکره هوشمند وفعال باشید تا چیزی را از دست ندهید . البته اگر با رفتار زبان بدن آشنایی داشته کمک مؤثری است در شناخت شخصیت طرف مقابل . فراموش نکنید که تعریف وتمجید مشاور املاک از این قبیل : حاج آقا چند سالی است که درخدمت شان هستیم واز 15 سال پیش در این محل مشغول ساخت وسازهستند ... خود حدیث مفصل بخوان از این مجمل!
49. انجام معامله با افراد ذینفوذ اقتصادی و ... ؛ انجام معامله با افراد ذینفوذ اقتصادی نه اینکه بد باشد بلکه سخت است : برخوردهای از مؤضع بالا ، بی اهمیت قایل شدن برای انجام معامله ، توانایی بالا درقبول ریسک و ... ازنکاتی است که هرکسی نمی تواند آنرا تحمل نماید . درکشور ما متأسفانه اتفاقاتی افتاده است که درصورت انجام معامله با چنین افرادی ، اگر مشکلی حادث شود : چه در انجام معامله ، چه درمحاکم قضایی و ... عموماً طرف مقابل بازنده است . همین سال گذشته بود که به یکی از سرمایه گذاران درشرف خرید ملک 30 میلیارد تومانی توصیه کردم از سازندگان ساختمان در منطقه 1 تهران زمین یا ملک کلنگی نخرد و بهتر آن است که از مصرف کننده ومالکینی که بدلایلی میخواهند ملک شان را بفروشند از آنان ملک ملک کلنگی بخرد هم برایش ارزش افزوده ایجاد شود وریسکش کمتر است و مطلب دیگر اینکه سازندگان وسرمایه گذاران کلان مسکن در این منطقه از همه طیف سیاسی ، اقتصادی ، مذهبی ، خوب وبد ، بدقول و اذیت کن و ... حضور دارند و... افرادی که حتی متأسفانه عدم پایبندی به قول وقرار در انجام معامله کوس رسوایی شان در منطقه به صدا در آمده است و ضمناً چنین افرادی می خواهند نهایت استفاده اقتصادی را از ملک شان ببرند وشیره ملک را می کشند تتمه آنرا در اختیار خریدار قرار می دهند وحتی خدمت شان عرض کردم مثلاً بساز بفروش وقتی زمین یا ملک کلنگی خود را می فروشد که این ملک یا به دردش برای ساخت وساز از لحاظ ابعاد ملک ، منطقه واقع شده ، لوکیشن ملک و... نمی خورد ویا می خواهد به بالاترین قیمت بفروشد ویا بجای عرصه ، تراکمش را به بالاترین قیمت می فروشد و یا ... یا ... یا ... اما نتیجه این مشاوره این شد که دقیقاً از سازنده ای حرفه ای تراکم خرید ، دقیقا با یک شخص بدقول وبسیار طمعکار معامله کرد ودقیقاً با گذشت یکسال از انجام معامله وپرداخت تمامی ثمن معامله ، نه ملک را درتصرف دارد ونه سند ملک بنام وی انتقال یافته ونه برای ملک پروانه ساختمان از شهرداری محل اخذ شده است ! ازهمه مهمتر فروشنده به خارج از کشور متواری شد ! عجب استفاده ای از مشاوره شد ! نه ؟ بهرحال هستند کسانی که مشاوره را نه برای استفاده وبلکه دقیقاً برای عدم استفاده می گیرند! امیدوارم شما از این دسته آدم ها نباشید ! .
50. عدم استفاده از کارشناسان حقوقی در تنظیم قرارداد ومعاملات ؛ این اشتباه عامل تشکیل حدود 000/000/13 پرونده قضایی در محاکم ومراجع قضایی کشور شده است . رتبه بهداشت قضایی وامنیت معاملات را در سطح جهانی به پایین ترین و میزان ریسک را به بالاترین حد خود در امر سرمایه گذاری ومعاملات ملکی رسانده است . پایه واساس چنین رفتارهای پر خطر و پر ریسک را در اشتباهات فوق الذکر بیان داشته ام و مجدداً نیازی به یاد آوری نیست ؛ اما بسیاری از مردم اعم از سرمایه گذاران ، موجرین ، مستأجرین ، مالکین ، مدیران قراردادها و ... هنوز باور ندارند که هزینه پیشگیری بمراتب کمتر از درمان آن است وگاهی ریسک هایی صورت می گیرد که قابل جبران هم نیست! . اینجانب این افتخار را در کارنامه مشاوره ای خود دارم که نه تنها مال مردم را ، در پاره ای موارد حتی جانشان را نیز از چنگال کلاهبرداران بد سگال وآدم کشان بیرحم نجات داده ام و یا خانواده هایی هستند که عزیزان شان را به دلیل ارتکاب یک اشتباه در امر معاملات املاک ( با درج آگهی در روزنامه بقصد انجام معامله بلا واسطه ) از دست داده اند این زنان ومردان بیگناه در خانه ویا محل کار خود، مورد حمله ، تجاوز وکشتار کلاهبرداران وسارقان قرار گرفتند ویا هستند افرادی که پس از انجام معامله وقتی متوجه شدند که به دام کلاهبرداران افتاده اند با یک آه بلند وعمیق کشیدن ، دیگر روی دنیا وزندگی را ندیدند ! تاوان اشتباهات را با این همه هزینه واین همه گران د ادن ، بس نیست ؟