مسکن مهر شهر پردیس بزرگترین مسکن مهر کشور میباشد که در فازهای مختلف شهر پردیس ساخته شده است و مجری آن شرکت عمران پردیس می باشد.
در سال 1389 با شروع طرح مسکن مهر، عملیات احداث 12792 واحد در شهر پردیس آغاز شد و در سال 1392 با اضافه شدن 68427 و سپس با اضافه شدن 3502 واحد در سال 1397، این تعداد مجموعا به 84721 واحد مسکن مهر در این شهر رسید و همین موضوع باعث گسترش شهر پردیس شد و موجب افزایش افق جمعیتی این شهر (با مسکن مهر و بدون مسکن مهر) به حدود 500 هزار نفر برسد. تاکنون 35 هزار واحد مسکن مهر در جدید پردیس ساخته و افتتاح شده است و همچنان این پروسه در حال انجام است. واحدهای مسکن مهر شهر جدید پردیس در فازهای زیر ساخته شده است:
تمامی اسناد و مدارک واحدهای مسکن مهر پردیس (تحویلی، در حین تحویل و غیر تحویلی) شامل سندِ مالکیت 5 برگی، فیش‌های 2 برگی، فیش‌های واریزی بانک مسکن، گواهی تایید آورده متقاضی و اسناد شرکت عمران بوده و همه مشابه هم هستند و در زمان فروش واحد، به خریدار تحویل داده میشوند. به اشتباه برخی بر این باور هستند که اسناد و مدارکِ واحدهای غیر تحویلی ناقص است و پس از تحویل واحد تحویل خواهند شد در حالیکه این گونه نیست و تمامی واحدها اعم از(تحویلی، در حین تحویل و غیر تحویلی) می بایست دارای تمامی اسناد و مدارک مذکور باشند.
روش فروش و انتقال مالکیت واحدهای مسکن مهر (اعم از تحویلی، در حین تحویل و غیر تحویلی) بدین صورت است که سندِ مالکیت واحد در دفترخانه اسناد رسمی و شرکت عمران پردیس “بصورت قطعی” بنام خریدار ثبت میشوند و از لحاظ انتقال همه یکسان هستند.
جهت هر چه بیشتر بودن امنیت معامله در مسکن مهر بهتر است قبل از هرگونه معامله و قرارداد 3 استعلام از مراجع زیربط قانونی دریافت شود که عبارتند از:
بله. شما می‌توانید با استفاده از فرمول ریاضی زیر میزان سهم مشارکت را محاسبه کنید:
R = A% × D – G% × M
کل ارزش ملک = M
قدرالسهم سازنده = G
کل هزینه ساخت = D
قدرالسهم مالک = A
مقداربلاعوض = R
مثال:
ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد تومان که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد
میلیون تومان برآورد گردیده و نسبت سهم سازنده و مالک بترتیب ۴۰% و ۶۰%
است.
۲.۵۰۰.۰۰۰.۰۰۰ × ۴۰% – ۱.۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰ × ۶۰% = ۳۴۰.۰۰۰.۰۰۰
همان‌طور که می‌بینید مبلغی معادل سیصد و چهل میلیون تومان باید از طرف سازنده بابت مابه‌التفاوت ِساخت و به صورت بلاعوض به مالک پرداخت گردد.
به زبان ساده‌تر می‌توانیم بگوییم مالک بخشی از ملک خود را به سازنده می‌فروشد و سازنده به عوض مبلغ معامله، سهم مالک را می‌سازد و وجه تفاوت آن را نقد پرداخت می‌کند.
در زمینۀ میزان وجه «بلاعوض» چند نکته را به یاد داشته باشید:
معمولا مالک در همان ملکی ساکن است که قرار است تخریب شود. به همین دلیل، ابتدای پروژه سازنده وجهی را در اختیار مالک قرار می‌دهد که بتواند تا پایان عملیات ساخت برای خود مسکنی تهیه کند. به این وجه، بلاعوض گفته میشود.
فرض کنید آورده مالک، زمینی به ارزش 40 میلیارد تومان است و هزینه ساخت (آورده سازنده) 16 میلیارد برآورد شده است.
در این حالت مبلغ کل مشارکت 56 میلیارد میشود.
فرض کنید، سهم سازنده 40 درصد (برای مثال طبقات زوج ساختمان پنج طبقه) و سهم مالک 60 درصد (طبقات فرد) از پایان کار لحاظ شده است.
در این حالت آورده طرفین مجددا به شکل زیر محاسبه میشود:
22،400،000،000 = 56،000،000،000 × (40%)
6،400،000،000 = 16،000،000،00 – 22،400،000،000
در اصل مابه‌التفاوت سهم سازنده از پایان کار و هزینه ساخت و ساز، بلاعوض است که باید سازنده به مالک پرداخت کند.
در این حالت آورده سازنده برابر میشود با 22،400،000،000 و آورده مالک برابر است با:
33،600،000،000 = 6،400،000،000 – 40،000،000،000
به محض پرداخت بلاعوض به مالک، سازنده در ملک شریک میشود. به همین دلیل پیشنهاد میشود مالکین در ابتدای کار این مبلغ را دریافت نکنند زیرا این امر در صورت فسخ قرارداد مشکلاتی به وجود می‌آورد.
در مبحث ۴ مقررات ملی ساختمان به تفصیل به کلیه محدودیت ها پرداخته شده است. در اینجا به تعدادی از ضوابط مهم می پردازیم. اندازه گیری نهایی باید در مرحله اتمام ساختمان انجام شود؛ اما باید در هر مرحله از اجرای ساختمان کنترل ابعاد انجام شود.
یک پارکینگ: ۲٫۵ متر
دو پارکینگ: ۵ متر
۳ پارکینگ: ۷ متر
فضای مانُور پشت هر پارکینگ: ۵ متر
ارتفاع سقف پارکینگ: ۲٫۳ متر
حداقل ارتفاع ورودی برای ماشین:۱٫۸۰ متر
حداقل ارتفاع ورودی نفر رو: ۲٫۰۵ متر
دهانه ورودی رمپ یک طرفه: ۳ متر
دهانه ورودی رمپ دو طرفه: ۵ متر
عرض راه عبوری: ۶۰ سانتی متر
مساحت زمین زیر ۲۰۰ متر و ۴ طبقه؛ راه پله: ۲ متر در ۴٫۶ متر- آسانسور: ۱٫۴ در ۱٫۶
مساحت سزمین بیشتر از ۲۰۰ متر؛ راه پله:۲٫۴ متر در ۴٫۸ متر- آسانسور: ۱٫۸ در ۲
تبصره: در زمین های زیر ۲۰۰ متر که طبقات تک واحدی می باشند نیازی به اجرای لابی نیست.
حداقل عرض اتاق خواب: ۲٫۵ متر
پاسیویی که نور یک آشپزخانه را تامین می کند: ۶ متر(۳×۲) پاسیویی که نور یک اتاق خواب را تامین می کند: ۹ متر(۳×۳) پاسیویی که نور چند فضا را تامین می کند که فضاهای اصلی دو واحد مجزا رو به روی هم قرار نگیرند: ۱۲ متر( ۳×۴) پاسیویی که نور چند فضا را تامین می کند که فضاهای اصلی دو واحد مجزا رو به روی هم قرار میگیرند: ۱۸ متر(۳×۶) در یک واحد ساختمانی فضای پذیرایی و اتاق خواب فضای اصلی و فضای آشپزخانه فضای فرعی محسوب می شود. در خیلی از اختلاف های ناچیز بین نقشه و اجرا، مثلاً درحدّ ِ ۵ سانتی متر معمولاً شهرداری تخفیف می دهد و نادیده می گیرد. مثل دهانه های پارکینگی یا ابعاد راه پله و… نیازی به گزارش ناظر هم نیست. اما موارد استثنایی هست که شهرداریحتی ۲ سانتی متر هم تخفیف نمی دهد و در صورتی که آن ابعاد دقیقاً اجرا نشده باشد کل مساحت آن فضا تخلفمحسوب شده و شامل جریمه می شود.یکی از آن موارد ملکی است که ابعاد آن ۱۰ در ۱۰ متر باشد.با احتساب سطح اشغال ۶۰ درصد + ۲ متر مساحت ۸۰ متر از آن زیر ساخت میرود و ابعاد ۲ در ۱۰ متر آن باید حیاط باشد.این دو متر باید دقیقاً نگه داشته شود و حتی ۱ سانتی متر هم کمتر نباشد. در غیر این صورت شهرداری کل این مساحت رابرای جریمه منظور می نماید. مساحتی که مشمول جریمه شهرداری میشود به این صورت محاسبه می شود:
۲۰ متر=۲*۱۰
با این فرض که ساختمان ۵ طبقه داشته باشد:
۱۰۰ متر=۱۰*۵
و فرض کنید برای هر متر شهرداری ۵۰۰ هزار تومان جریمه در نظر بگیرد:
۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰=۵۰۰٫۰۰۰*۱۰۰
پنجاه میلیون تومان به خاطر چند سانتی متر… و واقعاً سنگین است و پرداخت آن زور دارد. درواقع شهرداری فرض می کند اصلاً نور گیری از طریق حیاط تامین نشده است و کل بنا ساخته شده و بین چند سانتی متر و چند متر تفاوتی قائل نمی شود. مشابه همین برای آسانسور نیز وجود دارد.
در ساختمان های پر واحد( بیش از ۱۰ واحد) ابعاد حداقلی آسانسور ۲×۱٫۶ m است. در صورتی که از هر وجه حتی چند سانتی متر کاسته شود، شهرداری مقدار کاسته شده را جریمه نمی کند بلکه کل مساحت را جریمه می کند.
در یکی از پروژه ها شرایط مشابهی وجود داشت. یعنی ابعاد زمین ۱۰×۱۰ متر بود و ۲×۱۰ حیاط. مالک ساختمان را مطابق نقشه و سطح اشغال اجرا کرد. اما ۲۰ سانتی متر از عرض حیاط کاسته شد. یعنی به جای عرض ۲ متر عرض ۱۸۰ سانتی متر اجرا شده بود. علت این بود که مالک برای رعایت عرض گذر ۲۰ سانتی متر عقب نشینی کرده بود و برای جبران آن از سمت حیاط همین مقدار را پیشروی کرده بود. با وجود اینکه اضافه بر سطح اشغال ساخت انجام نشده بود ولی متحمل همان جریمه سنگین شد. همچنین پروانه مهندس ناظر نیز برای تاخیر در گزارش این مورد معلق گردید و دچار مشکل شد.
توجه داشته باشید که ابعادی که در نقشه معماری درج شده است ابعادِ تمام شده است. یعنی بعد از نازک کاری باید این ابعاد حاصل شود. بسیار پیش می آید که ابعاد در مرحله سفت کاری اندازه گیری می شود و صحیح است ولی بعد از نازک کاری ابعاد تمام شده کمتر از میزان مورد نیاز است. مخصوصا در دهانه های پارکینگی می بینیم که برای مثال فاصله بین دو ستون برای دوپارکینگ بدون نازک کاری به فرض ۴٫۵ متر تمام است. یا حتی کمی کمتر از ۴٫۵ متر است. با این شرایط اگر روی ستون سنگ کاری شود، مطمئناً یک پارکینگ حذف خواهد شد. زیرا از هر طرف ۵ سانتی متر برای ملات کشی و سنگ کاری کم می شود. در این شرایط ناظر باید گوشزد کند که به جای سنگ کاری به رنگ آمیزی ستون اکتفا کنند تا پارکینگ ها حذف نشود.
محاسبه هزینه های اسکلت بتنی یک ساختمان با سقف تیرچه بلوک با ۴ طبقه روی پیلوت و هر طبقه ۱۲۰ مترمربع
ساختمان مورد نظر ۴ طبقه روی پیلوت دارد. به عبارت دیگر ساختمان ۵ سقف دارد و از آنجایی که مساحت هر طبقه ۱۲۰ متر مربع در نظر گرفته شده است کل زیربنای ساختمان برابر با ۶۰۰=۱۲۰*۵ مترمربع می باشد.
در ابتدا با بررسی میزان میلگرد مصرف شده برای این ساختمان خواهیم پرداخت. به طور متوسط برای هر مترمربع از ساختمان با اسکلت بتنی چه در فونداسیون و چه در سقف و ستون ها بین ۴۰ تا ۵۰ کیلوگرم میلگرد مصرف می شود. با در نظر گرفتن مقدار 50 کیلوگرم میلگرد برای هر مترمربع زیربنا، مقدار کل میلگرد مصرف شده برای ساختمان مذکور برابر با مقدار زیر خواهد بود.
کیلوگرم 30000 = 600 * 50
قیمت میلگرد در بازار با توجه به کارخانه تولیدکننده متغیر است اما در حال حاضر (۱۰ خرداد ۱۴۰۱) قیمت هر کیلوگرم میلگرد را به طور تقریبی می توان ۱۸ هزار تومان در نظر گرفت اما با در نظر گرفتن سایر هزینه ها مانند حمل و نقل و انبارداری و ... هر کیلوگرم میلگرد را ۲۰ هزار تومان در نظر می گیریم.
به این ترتیب هزینه کل میلگرد مصرف شده برای این ساختمان برابر با مقدار زیر است.
تومان 600000000 =20000 * 300000
با توجه به محاسبات هزینه ی میلگرد ساختمان برابر با 600 میلیون تومان خواهد شد.
دومین مصالح مهمی که در ساختمان با اسکلت بتنی مصرف می شود بتن است. در هر مترمربع ۰٫۴ متر مکعب بتن نیاز است. بدین ترتیب مقدار کل بتن مصرف شده در این ساختمان برابر با 240 مترمکعب می باشد.
مترمکعب 240 = 0.4 * 600
قیمت هر مترمکعب بتن نیز با توجه به نوع بتن بین ۷۰۰ تا ۱ میلیون است که ما مقدار متوسط را حدود ۸۰۰ هزار تومان در نظر می گیریم.
تومان 192000000 = 800000 * 240
برای این ساختمان به ۱۹۲ میلیون تومان بتن نیاز است.
محاسبه تیرچه یونولیت آرماتور حرارتی ممان منفی و ادکا
به طور تقریبی در هر مترمربع ساختمان ۱٫۵ متر طول تیرچه استفاده می شود. با این حساب طول تیرچه مورد نیاز ما برابر با 900 متر خواهد بود.
قیمت تیرچه بسته به دهانه متغیر و بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ هزار تومان است. اگر قیمت تیرچه را ۱30 هزار تومان در نظر بگیریم هزینه کل تیرچه ی استفاده شده در این ساختمان برابر با 117 میلیون تومان می شود.
یونولیت هایی که معمولا در پروژه های ساختمانی استفاده می شود ۲ متر طول، ۲۵ سانتیمتر ضخامت و۵۰ سانتیمتر عرض دارند.
در هر یک مترمربع ساختمان حدود ۰٫۶۸ یک یونولیت کامل با ابعاد ۲۰۰*۵۰*۲۵ استفاده می شود.
قیمت هر یونولیت نیز با توجه به وزن آن بین ۷۰ تا ۸۰ هزار تومن است. اگر وزن یونولیت را ۱۴۰۰ گرم باشد حدود ۸۰ هزار تومان قیمت آن می شود.
عدد یونولیت 408 = 0.68 * 600
تومان 32640000 = 80000 * 408
در هر یک متر مربع از ساختمان حدود ۳ تا ۴ کیلوگرم آرماتور حرارتی، ادکا و ممان منفی استفاده می شود.
اگر مقدار آرماتور حرارتی مصرف شده را ۴ کیلوگرم در نظر بگیریم در این صورت مقدار کل میلگرد حرارتی مصرف شده به صورت زیر به دست می آید:
کیلوگرم 24000 = 600 *4
هر کیلوگرم آرماتور حرارتی نیز ۲۰ هزار تومان قیمت دارد. در این صورت هزینه کل آرماتورهای حرارتی استفاده شده برای ساختمان برابر با 48 میلیون تومان خواهد بود.
آخرین موردی نیز که باید در محاسبات وارد شود دستمزد اجرای اسکلت بتنی با سقف تیرچه بلوک است. دستمزد آرماتور با توجه به نقشه و سختی اجرا متفاوت و بین ۲۰۰ تا ۲۵۰ هزار تومان می باشد. تنها برای محاسبه ی دستمزد آرماتوربند، فونداسیون را نیز باید به صورت یک سقف اضافه کرد. بدین ترتیب مساحت کل آرماتور بندی برابر ۷۲۰ مترمربع خواهد بود. اگر هزینه آرماتور بندی را ۲۲۵ هزار تومان در نظر بگیرم. دستمزد کل آرماتور بند برابر با مقدار زیر خواهد بود:
تومان 162000000 = 225000 * 720
(۱۶۲ میلیون تومان)
با توجه به محاسبات انجام شده قیمت کل اجرای اسکلت بتنی را با جمع زدن کل هزنیه ها شامل هزینه میلگرد بتن، میلگردهای حرارتی، ادکا، ممان منفی، یونولیت و دستمزد آرماتوربند به دست می آوریم.
تومان1151640000 = 162000000 + 48000000 + 32640000 + 117000000 + 192000000 + 600000000
(یک میلیارد و صد و پنجاه و یک میلیون و ششصد و چهل هزار تومان)
با تقسیم هزینه ها بر زیر بنای ساختمان (۶۰۰ مترمربع) می توان هزینه تقریبی هر مترمربع اسلکت بتنی با سقف تیرچه بلوک را به دست‌آورد.
تومان 1919400 = 600 / 1151640000
با توجه به محاسبات هزینه تقریبی اجرای هر مترمربع از اسکلت بتنی با سقف تیرچه بلوک بین یک میلیون و نهصد هزار تومان تا ۲ میلیون تومان به دست می آید.