به مبلغی که مستاجر هنگام انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه عین مستاجره برای اخذ رضایت مالک به وی پرداخت میکند حق مالکانه میگویند. از آنجایی که میزان و نحوه پرداخت این مبلغ در قانون پیشبینی نشده است، پرداخت آن صرفاً مبنای عرفی دارد. به همین دلیل حق مالکانه از مغازهای به مغازه دیگر و از شهری به شهر دیگر متفاوت است و درصد آن هم بهصورت قطعی مشخص و معین نیست ولی در انتها این خود موجر و مستاجر هستند که باید در خصوص درصد حق مالکانه به توافق برسند.
هنگام مشخص کردن درصد حق مالکانه در انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه به غیر دو حالت پیش میآید:
انتقال سرقفلی به معنی رفع ید مالک محلهای سرقفلی و حق کسب و پیشه و وضع ید غیر بر آن محل بهطور همیشگی باشد مانند : بیع صلح، هبه، وقف و هر نوع قراردادی که شخص ثالث دیگری را مالک دائمی محل سرقفلی و حق کسب و پیشه خواهد کرد.
در این صورت در صد حق مالکانه سرقفلی به این میزان است:
انتقال سرقفلی به معنای رفع ید مالک ملک سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل که به صورت دائمی نیستند ولی موقتی است مانند : اجاره، مشارکت، عاریه، مضاربه.
در این صورت درصد حق مالکانه سرقفلی به این میزان تعیین میشود:
یک پارکینگ: ۲٫۵ متر
دو پارکینگ: ۵ متر
۳ پارکینگ: ۷ متر
فضای مانُور پشت هر پارکینگ: ۵ متر
ارتفاع سقف پارکینگ: ۲٫۳ متر
حداقل ارتفاع ورودی برای ماشین:۱٫۸۰ متر
حداقل ارتفاع ورودی نفر رو: ۲٫۰۵ متر
دهانه ورودی رمپ یک طرفه: ۳ متر
دهانه ورودی رمپ دو طرفه: ۵ متر
عرض راه عبوری: ۶۰ سانتی متر
مساحت زمین زیر ۲۰۰ متر و ۴ طبقه؛ راه پله: ۲ متر در ۴٫۶ متر- آسانسور: ۱٫۴ در ۱٫۶
مساحت سزمین بیشتر از ۲۰۰ متر؛ راه پله:۲٫۴ متر در ۴٫۸ متر- آسانسور: ۱٫۸ در ۲
تبصره: در زمین های زیر ۲۰۰ متر که طبقات تک واحدی می باشند نیازی به اجرای لابی نیست.
حداقل عرض اتاق خواب: ۲٫۵ متر
پاسیویی که نور یک آشپزخانه را تامین می کند: ۶ متر(۳×۲) پاسیویی که نور یک اتاق خواب را تامین می کند: ۹ متر(۳×۳) پاسیویی که نور چند فضا را تامین می کند که فضاهای اصلی دو واحد مجزا رو به روی هم قرار نگیرند: ۱۲ متر( ۳×۴) پاسیویی که نور چند فضا را تامین می کند که فضاهای اصلی دو واحد مجزا رو به روی هم قرار میگیرند: ۱۸ متر(۳×۶) در یک واحد ساختمانی فضای پذیرایی و اتاق خواب فضای اصلی و فضای آشپزخانه فضای فرعی محسوب می شود. در خیلی از اختلاف های ناچیز بین نقشه و اجرا، مثلاً درحدّ ِ ۵ سانتی متر معمولاً شهرداری تخفیف می دهد و نادیده می گیرد. مثل دهانه های پارکینگی یا ابعاد راه پله و… نیازی به گزارش ناظر هم نیست. اما موارد استثنایی هست که شهرداریحتی ۲ سانتی متر هم تخفیف نمی دهد و در صورتی که آن ابعاد دقیقاً اجرا نشده باشد کل مساحت آن فضا تخلفمحسوب شده و شامل جریمه می شود.یکی از آن موارد ملکی است که ابعاد آن ۱۰ در ۱۰ متر باشد.با احتساب سطح اشغال ۶۰ درصد + ۲ متر مساحت ۸۰ متر از آن زیر ساخت میرود و ابعاد ۲ در ۱۰ متر آن باید حیاط باشد.این دو متر باید دقیقاً نگه داشته شود و حتی ۱ سانتی متر هم کمتر نباشد. در غیر این صورت شهرداری کل این مساحت رابرای جریمه منظور می نماید. مساحتی که مشمول جریمه شهرداری میشود به این صورت محاسبه می شود:
۲۰ متر=۲*۱۰
با این فرض که ساختمان ۵ طبقه داشته باشد:
۱۰۰ متر=۱۰*۵
و فرض کنید برای هر متر شهرداری ۵۰۰ هزار تومان جریمه در نظر بگیرد:
۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰=۵۰۰٫۰۰۰*۱۰۰
پنجاه میلیون تومان به خاطر چند سانتی متر… و واقعاً سنگین است و پرداخت آن زور دارد. درواقع شهرداری فرض می کند اصلاً نور گیری از طریق حیاط تامین نشده است و کل بنا ساخته شده و بین چند سانتی متر و چند متر تفاوتی قائل نمی شود. مشابه همین برای آسانسور نیز وجود دارد.
در ساختمان های پر واحد( بیش از ۱۰ واحد) ابعاد حداقلی آسانسور ۲×۱٫۶ m است. در صورتی که از هر وجه حتی چند سانتی متر کاسته شود، شهرداری مقدار کاسته شده را جریمه نمی کند بلکه کل مساحت را جریمه می کند.
در یکی از پروژه ها شرایط مشابهی وجود داشت. یعنی ابعاد زمین ۱۰×۱۰ متر بود و ۲×۱۰ حیاط. مالک ساختمان را مطابق نقشه و سطح اشغال اجرا کرد. اما ۲۰ سانتی متر از عرض حیاط کاسته شد. یعنی به جای عرض ۲ متر عرض ۱۸۰ سانتی متر اجرا شده بود. علت این بود که مالک برای رعایت عرض گذر ۲۰ سانتی متر عقب نشینی کرده بود و برای جبران آن از سمت حیاط همین مقدار را پیشروی کرده بود. با وجود اینکه اضافه بر سطح اشغال ساخت انجام نشده بود ولی متحمل همان جریمه سنگین شد. همچنین پروانه مهندس ناظر نیز برای تاخیر در گزارش این مورد معلق گردید و دچار مشکل شد.
توجه داشته باشید که ابعادی که در نقشه معماری درج شده است ابعادِ تمام شده است. یعنی بعد از نازک کاری باید این ابعاد حاصل شود. بسیار پیش می آید که ابعاد در مرحله سفت کاری اندازه گیری می شود و صحیح است ولی بعد از نازک کاری ابعاد تمام شده کمتر از میزان مورد نیاز است. مخصوصا در دهانه های پارکینگی می بینیم که برای مثال فاصله بین دو ستون برای دوپارکینگ بدون نازک کاری به فرض ۴٫۵ متر تمام است. یا حتی کمی کمتر از ۴٫۵ متر است. با این شرایط اگر روی ستون سنگ کاری شود، مطمئناً یک پارکینگ حذف خواهد شد. زیرا از هر طرف ۵ سانتی متر برای ملات کشی و سنگ کاری کم می شود. در این شرایط ناظر باید گوشزد کند که به جای سنگ کاری به رنگ آمیزی ستون اکتفا کنند تا پارکینگ ها حذف نشود.
نمایندگان مجلس کلیات طرح مالیات بر عایدی سرمایه را تصویب کردند که از این پس طبق مدت تملک، اگر فردی طلا، ارز، مسکن و خودرو خریداری و سپس اقدام به فروش آن کند، باید از محل سود این معامله، بخشی را به عنوان مالیات پرداخت کند.
چه داراییهایی مشمول مالیات میشوند؟
طبق این طرح، مازاد ارزش دارایی در زمان انتقال آن نسبت ارزش تملکش، عایدی سرمایه محسوب و هر نوع نقل و انتقال داراییهای زیر در زمان انتقال در کلیه مناطق کشور از جمله مناطق آزاد تجاری اقتصادی و ویژه اقتصادی مشمول مالیات میشود:
۱) املاک با انواع کاربری و حق واگذاری محل
۲) انواع وسایل نقلیه موتوری زمینی
۳) طلا، شمش طلا، طلای آب شده، زیورآلات از جنس طلا، پلاتین و جواهر آلات
۴) انواع ارز خارجی
از سوی دیگر، اگر واحد مسکونی یا وسیله نقلیه مورد معامله، تنها واحد مسکونی یا وسیله نقلیه تحت تملک اشخاص حقیقی بالای ۱۸ سال و بیش از یکسال در تملک وی باشد، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه نیست.
چه داراییهایی معاف از مالیات بر سرمایه هستند؟
همچنین، اولین انتقال املاک نوساز و نیمه ساخت، انتقال باغها و زمینهای زراعی بیرون از حریم شهری، انتقال بلاعوض به والدین، همسر دائم و فرزندان بالای ۱۸ سال و اعطای وکالت به آنها، انتقال ترکه به صورت ارث یا وصیت، انتقال به منظور وقف با تأیید سازمان اوقاف امور خیریه و انتقال قهری املاک مسکونی مشمول پرداخت مالیات مذکور نمیشوند.
علاوه براین، هرگونه ارز انتقال یافته از خارج از کشور که منشأ آن به تأیید بانک مرکزی رسیده باشد، به خصوص ناشی از صادرات، در صورتی که عرضه آن در مهلت قانونی مقرر به تأیید بانک مرکزی رسیده باشد، از این مالیات معاف است.
نرخهای مالیات بر عایدی سرمایه
آنچه در این زمینه حائز اهمیت است، چگونگی محاسبه این مالیات و نرخ آن است که طبق طرح جدید مجلس، املاک در صورت نگهداری کمتر از یکسال مشمول ۴۰ درصد مالیات بر عایدی سرمایه میشوند.
با نگهداری املاک بیش از یکسال، سالانه سه واحد درصد از نرخ مالیات بر عایدی سرمایه کم میشود و از سال دوازدهم به بعد با نرخ ثابت چهار درصد مشمول مالیات میشوند.
طبق این گزارش، صاحبان اراضی بایر نیز باید معادل ۴۰ درصد مالیات بر عایدی سرمایه بپردازند.
همچنین، نگهداری انواع خودرو در کمتر از یکسال معادل ۳۰ درصد مشمول مالیات میشود و در صورت نگهداری بیش از یکسال، سالانه ۱۰ واحد درصد از نرخ کم و مالیات مربوطه از سال چهارهم به بعد با نرخ ثابت صفر درصد محاسبه میشود.
از سوی دیگر، نگهداری سایر داراییهایی (طلا، ارز، جواهرآلات و...) که مشمول مالیات بر عایدی سرمایه هستند باید به شرح زیر مالیات متعلقه را بپردازند:
۱) با نگهداری کمتر از یکسال معادل ۳۰ درصد
۲) با نگهداری بیش از یک تا دو سال سالانه ۲۰ درصد
۳) بیش از دو سال معادل ۱۰ درصد
بنابراین، با اجرای مالیات از عایدی سرمایه، اگر یک فرد خانه، طلا، ارز و یا خودرویی را خریداری و سپس براساس زمان تملک اقدام به فروش آن کند، باید از محل سود این معامله، بخشی را به عنوان مالیات پرداخت کند که از این طریق تقاضای سوداگرایانه و دلالی کنترل میشود تا بازارهای مسکن، طلا، ارز و خودرو از حالت سرمایه محور بودن به مصرف متقاضیان نیازمند تغییر کند.
سیستم پانزی احتمالاً یکی از قدیمیترین اشکال کلاهبرداری است. در دهه ۱۹۲۰ چارلز پانزی به سرمایهگذاران وعده میداد که ۹۰ روزه، ۴۰ درصد سود به سرمایهگذاران آمریکایی میدهد. نرخ سود بانکی در آن زمان فقط ۵ درصد بود.
ترفند پانزی یک عملیات سرمایهگذاری کلاهبردارانه است. در این ترفند به سرمایهگذاران سودهایی برگردانده میشود که از بهرههای متعارف به شیوهای غیرعادی بالاترند. البته این سود از پول سرمایهگذاران بعدی تأمین میشود و شرکت یا فرد دریافتکنندهٔ سرمایه نیازی به انجام کار اقتصادی با پول دریافتی ندارد.[۱] نام این ترفند از نام چارلز پانزی گرفته شدهاست.
سیستم پانزی در اصل نوعی سیستم هرمی است: از اولی بدزد و به دومی بده! هیچ سرمایهگذاری یا تجارت مشروع و سودآفرینی، انجام نمیشود. سود سرمایهگذاران صرفاً از سرمایهای که اعضای دیگر وارد میکنند پرداخت میشود. بهمحض توقف این چرخه، سیستم فرو میپاشد و انبوهی از آدمهای زودباور و البته طماع، قربانی میشوند. سرمایهگذاران بانی و اولیه، معمولاً زندگیای اشرافی برای خود میسازند و به برکت اینترنت و شبکههای اجتماعی آن را به نمایش میآورند (خود پانزی چنین امکانی نداشت) و اعضای جدید بالاخره در جایی همه چیز خود را از دست میدهند.
رکود اقتصادی و ریسک ذاتی فعالیت تولیدی و خدماتی در کشوری مثل ما باعث شده است که بازار شرکتهای پانزی پررونقتر از همیشه باشد. فعالیت آنها علنی است و تبلیغات گسترده دارند. اگر نشانههای زیر را مشاهده کردید به احتمال زیاد با یک کلاهبرداری سروکار دارید.
بارزترین ویژگی این کلاهبرداران آن است که سود بالا و نامتعارفی به سرمایهگذاران پرداخت میکنند. سودی که در اوایل کار و برای جلب اعتماد به اعضا داده میشود را در هیچ فعالیت تولیدی، خدماتی یا تجاری دیگری نمیتوانید بیابید. آمریکاییها ضربالمثلی دارند که هنگام ارزیابی یک سرمایهگذاری بد نیست آن را به خاطر آورید: «اگر شرایط زیادی خوب است پس شرایط خوب نیست!». سود ۲، ۱ و حتی نیم درصد نامتعارف است! دلیل این نتیجهگیری فقط بالا بودن سود نیست؛ مشکل اصلی اینجاست که با ویژگیهای دوم و سوم سرمایهگذاری پانزی همراه میشود.
در فعالیت اقتصادی سالم، احتمال ضرر وجود دارد. شرکتهای پانزی از کلماتی مثل «سود تضمینی» استفاده میکنند تا سرمایهگذاران تازهکار را وسوسه کنند. در دنیای اقتصاد هیچ کسب و کاری، حتی غولهای چندملیتی نمیتواند تضمین کنند که شمای سرمایهگذار فقط سود خواهید کرد. سرمایهگذاری، وادی احتمالات است. سرمایهگذاری کاملاً امن و بیخطر بهاحتمال قریببهیقین دروغ و کلاهبرداری است. میگویند بزرگترین دشمن سرمایهگذار، طمع زیاده از حد است. به همه شرکتها و افرادی که به شما وعده سود تضمینی میدهند شک کنید.
ماهیت بازار سرمایه آن است که فراز و فرود و اوج و سقوط دارد. ممکن است در خوشنامترین شرکتها، سرمایهگذاری کنید اما باید بپذیرید که همه آنها نوسان عملکرد دارند و باید هم چنین باشد. به همه کسب و کارهایی که همواره عملکرد درخشانی دارند و به شما وعده میدهند که حتی در بدترین شرایط اقتصادی، از سود شما کم نخواهد شد شکاک باشید. پشت شرکتی که نمودارهای عملکردش، هیچ وقت نزولی نبوده است یک شرکت پانزی پنهان شده است.
اگر نحوه و مدل اقتصادی کسب و کاری را برایتان توضیح دادند و بعد از پنج دقیقه نتوانستید منطق کلی آن را درک و هضم کنید دست نگه دارید. مدل سرمایهگذاری در کسب و کارها باید ساده و قابلفهم باشد. در همان چند دقیقه باید مشخص شود که سود ادعایی دقیقاً چگونه به دست میآید و چگونه تضمین میشود؟ کلاهبرداران از اصطلاحات تخصصی و پیچیدهای مثل پوشش ریسک معامله در آینده، معاملات ابرسودده، برنامه تجاری فرامرزی و ... استفاده میکنند. این ترفندها حکم استفاده از دود در میدان جنگ را دارند و برای گیج کردن و فریب سرمایهگذاران تازهکار استفاده میشوند. جمله مشهور میلیارد و سرمایهگذار بزرگ، وارن بافت را فراموش نکنید: «هیچ سرمایهگذاریای وجود ندارد که شما نتوانید منطق پشت آن را درک کنید».
بقای سرمایهگذاری پانزی در گرو آن است که هرگز اجازه ندهد جذب سرمایهگذاران جدید متوقف شود. کلاهبرداران اگر نتوانند اعضای جدیدی را جذب کنند نمیتوانند سود قبلیها را پرداخت کنند و کل سیستم فرو میریزد. اگر شما را تحت فشار گذاشتند که سرمایهگذاران دیگری پیدا کنید یا بابت معرفی سرمایهگذاران جدید به شما پاداش دادند زنگ خطر را روشن کنید.
کلاهبرداران پانزی همیشه فضایی از «شرایط اضطراری» و ترس خلق میکنند. آنها مدام به سرمایهگذاران تلقین میکنند که خیلی زود دیر میشود و فرصت سرمایهگذاری به پایان میرسد. به طور مستمر به سرمایهگذاران القا میشود که اگر همین الان اقدام نکنید فلان فرصت بکر اقتصادی را از دست میدهید. به جملاتی مثل «فرصت یک بار در زندگی سراغ شما میآید» بدبین باشید.
در نقطهای یکی از اینها اتفاق خواهند افتاد:
همانطور که مستحضر هستید حسابداران جزو افرادی هستند که با اعداد و ارقام بسیار بزرگ سروکار دارند از این رو استفاده از تعداد صفرهای اتوماتیک میتواند دقت این عزیزان را در امورات بالا برده و درصد خطا را به هنگام وارد کردن تعداد صفر ارقام به شدت کاهش دهد.
برای ایجاد تعداد صفر اتوماتیک تنها کافی است طبق دستورالعمل زیر عمل کنید :
اگر بصورت عادی بخواهیم یک محدوده را بدون تابع / فرمول تبدیل کنیم ، می بایست ابتدا محدوده را انتخاب و سپس با زدن کلیدمیانبر Ctrl+C آن را کپی و در پایان با زدن کلید ترکیبی Ctrl + Alt + V آن را در مقصد Paste از نوع Values کنیم.
دستورالعمل فوق طی چندین مرحله صورت میگیرد درحالی که روش ساده تری نیز وجود دارد ، تنها کافی است محدوده را انتخاب و سپس توسط راست کلیک موس آن را از ناحیه حاشیه انتخاب و سپس مجدد در محل خود قرار دهیم .
اگر قصد داشته باشید سطر و یا ستونی را در اکسل جابجا کنید ، تنها کافی است سطر و ستون خود را ابتدا انتخاب و سپس با فشار دادن کلید Shift کیبورد آن را به محل جدید منتقل کنید .
در این روش می بایست برروی یک Sheet راست کلیک و سپس گزینه Select All Sheets را انتخاب کنید ، در این روش تمامی صفحات موجود در Workbook فعال انتخاب خواهند شد .
در این روش ابتدا می بایست به یکی از طرق فوق که به آن اشاره شد ، صفحات مدنظر خود را ابتدا انتخاب و سپس تغییرات مدنظر خود را اعمال نمایید . به عنوان مثال به منظور درج یک فرمول در چندین شیت می بایست طبق دستور العمل زیر عمل نمود :
به منظور حذف چندین صفحه(Sheet) بصورت همزمان می بایست به یکی از طرق انتخاب ، ابتدا صفحات مدنظر خود را انتخاب و سپس با راست کلیک کردن و انتخاب گزینه Delete صفحات انتخاب شده را حذف نمایید .
به منظور جابجایی چندین صفحه (Sheet) می بایست صفحات مدنظر خود را به یکی از روش های فوق انتخاب و سپس با نگاه داشتن کلید چپ ماوس اقدام به جابجایی صفحات کنید .