محاسبۀ بلاعوض در مشارکت در ساخت

آیا برای محاسبۀ بلاعوض در مشارکت در ساخت به غیر از عرف بازار، فرمول دیگری هم وجود دارد؟

بله. شما می‌توانید با استفاده از فرمول ریاضی زیر میزان سهم مشارکت را محاسبه کنید:

R = A% × D – G% × M
کل ارزش ملک    = M
قدرالسهم سازنده  = G 
کل هزینه ساخت   = D
قدرالسهم مالک    = A 
مقداربلاعوض     = R

مثال: 
ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد  تومان که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون تومان  برآورد گردیده و نسبت سهم سازنده و مالک بترتیب ۴۰% و ۶۰% است.

۲.۵۰۰.۰۰۰.۰۰۰ × ۴۰% – ۱.۱۰۰.۰۰۰.۰۰۰ × ۶۰% = ۳۴۰.۰۰۰.۰۰۰

همان‌طور که ‌می‌بینید مبلغی معادل سیصد و چهل میلیون تومان باید از طرف سازنده بابت مابه‌التفاوت ِساخت و به صورت بلاعوض  به مالک پرداخت گردد.

به زبان ساده‌تر می‌توانیم بگوییم مالک بخشی از  ملک خود را به سازنده می‌فروشد و سازنده به عوض مبلغ معامله، سهم مالک را می‌سازد و وجه تفاوت آن را نقد پرداخت می‌کند.

در زمینۀ میزان وجه «بلاعوض» چند نکته را به یاد داشته باشید:

• اگر میزان وجه بلاعوض منفی باشد، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.
• اعتبار سازنده نیز می‌تواند در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تاثیر داشته باشد؛ زیرا سازنده‌های معتبر و خوش‌نام معمولا وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می‌کنند.

• معمولا مالک در همان ملکی ساکن است که قرار است تخریب شود. به همین دلیل، ابتدای پروژه سازنده وجهی را در اختیار مالک قرار می‌دهد که بتواند تا پایان عملیات ساخت برای خود مسکنی تهیه کند. به این وجه، بلاعوض گفته می‌شود.

  در زمینۀ محاسبۀ سهم مالک و سازنده در قرارد مشارکت در ساخت، چه نکات دیگری وجود دارد؟

• بهتر است تمام مراحل ارزش‌گذاری ملک یا زمین، توسط کارشناسان زبده و رسمی انجام شود.
• با توجه به نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن، ممکن است در هر زمان توافق در رابطه با قدرالسهم طرفین با تغییراتی نسبت به آن‌چه در این مطلب بیان شد، انجام شود.
• سعی کنید پیش از عقد و امضای قرارداد، تمام مفاد و بندهای آن را خوانده و به روشنی متوجه شوید.
• روش محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت

• فرض کنید آورده مالک، زمینی به ارزش 40 میلیارد تومان است و هزینه ساخت (آورده سازنده) 16 میلیارد برآورد شده است.

  در این حالت مبلغ کل مشارکت 56 میلیارد می‌شود.

  فرض کنید، سهم سازنده 40 درصد (برای مثال طبقات زوج ساختمان پنج طبقه) و سهم مالک 60 درصد (طبقات فرد) از پایان کار لحاظ شده است.

  در این حالت آورده طرفین مجددا به شکل زیر محاسبه می‌شود:

  22،400،000،000 = 56،000،000،000 × (40%)

    6،400،000،000 = 16،000،000،00 – 22،400،000،000

  در اصل مابه‌التفاوت سهم سازنده از پایان کار و هزینه ساخت و ساز، بلاعوض است که باید سازنده به مالک پرداخت کند.

  در این حالت آورده سازنده برابر می‌شود با 22،400،000،000 و آورده مالک برابر است با:

  33،600،000،000 = 6،400،000،000 – 40،000،000،000

  به محض پرداخت بلاعوض به مالک، سازنده در ملک شریک می‌شود. به همین دلیل پیشنهاد می‌شود مالکین در ابتدای کار این مبلغ را دریافت نکنند زیرا این امر در صورت فسخ قرارداد مشکلاتی به وجود می‌آورد.