توجه کامل داشته باشید که در هنگام مراجعه به دفاتر مشاور املاک , این دفاتر دقت لازم در تحریر مبایعه نامه تنظیمی معمول داشته و بدون قلم خوردگی و اشتباه هم به شماره دفتر خانه ای که مقرراست سند رسمی در آن دفترتنظیم گردد اشاره کرده وهم به تاریخ مراجعه متعاملین توجه کامل گردد چون این دو مورد از مواردی است در صورت عدم صحت یا قلم خوردگی یا هر گونه شبهه باعث عدم صدور گواهی فوق از طرف دفاتر اسناد رسمی خواهد کردید ابتدا باید توجه داشته باشیم که گواهی مذکور می تواند به دو شکل ذیل صادر گردد 1 - از طرف خریدار وبا حضور ایشان در دفتر اسناد رسمی علیه فروشنده اخذ گردد. 2 – از طرف فروشنده وباحضور ایشان در دفتر اسناد رسمی علیه خریدار اخذ گردد. نکته قابل توجه مدارک مشترکی است که هردو طرف معامله هنگام مراجعه به دفتر خانه باید همراه داشته باشند مبایعه نامه مدارک شناسایی ( شناسنامه وکارت ملی ویا کارت ملی به تنهایی ) علاوه بر مدارک مشترک فوق الذکر خریدار باید قبل از مراجعه به دفاتر اسناد چک بانکی به مبلغ الباقی ثمن معامله بنام خود تهیه وهمراه خود جهت ارایه به دفترخانه داشته باشد . شما می توانید مبلغ چک مربوطه را پس از صدور گواهی عدم حضوری با مراجعه به بانک وجه چک مربوطه را دریافت نمایید و نیاز به نگهداری تا زمان دادگاه نیست ;;; شامل کلیه مدارکی می باشد که جهت تنظیم سند ضروری می باشد البته باید توجه داشته باشیم که مدارک لازم در املاک با کاربری های مختلف متفاوت است که ما در اینجا فقط به املاک با کاربری مسکونی اشاره می کنیم و بقیه مدارک را در پستهای بعدی به نظر شما خواهیم رساند . علاوه بر مدارک مشترک فوق الذکرمدارک ذیل نیز مورد نیاز است سند مالکیت بنچاق پایان کار مفاصا حساب دارایی مفاصا حساب نوسازی از شهرداری استعلام بند( ز) مبنی بر عدم بازداشت از اداره ثبت
1- اقرارنامه محضری مابین طرفین قرارداد مبایعه نامه(خریدار و فروشنده)مبنی بر اینکه آدرس و تائیدیه کد پستی صحیح میباشد و لیکن در سامانه آدرس بروز نشده است.
نکته 1: در اقرارنامه آدرس و کد پستی صحیح از روی تائیدیه پستی ملک قید شود.
نکته 2: شماره ثبت قرارداد و سریال هولوگرام در اقرارنامه محضری قید شود.
2- کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین قرارداد
3- اصل و کپی تائیدیه پستی صحیح
4- اصل و کپی پرینت ثبت ناقص(پیش پرینت 4برگی)
5- حضور مشاور املاک به اضافه مهر دفتر املاک
6- قید مغایرت آدرس و کد پستی در توضیحات قرارداد
آشنایی با تقسیمات ثبتی املاک
در هر ملکی بخشهایی تحت عنوان: بخش ثبتی، شماره پلاک ثبتی، قطعه تفکیکی، پلاکهای اصلی و فرعی و ... در اصطلاح ثبت اسناد و املاک در متن اسناد رسمی و بنچاق تعریف میشود که به قرار ذیل می باشند:
بخش ثبتی، هر شهر براساس مقررات و نقشه های ثبتی اداره ثبت اسناد و املاک به چنـدین بخش تقسیم میشـود که جهت مکانیابی یا برای تعیین موقعیت مکانی صورت میپذیرد. در شهر تهران، املاک به دوازده بخش ثبتی تقسیم شده است: مثلاً املاک واقع در شهرک راهآهن و کن و ... در بخش ۱۰ ثبتی تهران و املاک واقع در فرشته، نیاوران و سعادتآباد و ... در بخش ۱۱ ثبتی تهران واقع است.
شماره پلاک ثبتی: اداره کل ثبت اسناد و املاک، جهت شناسایی هر ملک، شمارهای را به صورت اصلی و فرعی در نظر میگیرد که این شماره در صفحه دوم سمت راست دفترچه مالکیت درج میشود. برای تشخیص، شماره اصلی و فرعی با علامت ممیز (/) از هم جدا میشود، شماره اصلی در سمت چپ و شماره فرعی در سمت راست نوشته میشود. مثال: ۱۶۱۷/۷۲ عدد ۷۲که سمت چپ مُمَیَز نوشته شده، شماره اصلی ملک است و عدد ۱۶۱۷ که در سمت راست ممیز نوشته شده است شماره فرعی محسوب میشود.
چند نکته:
نکته۱: فاصله پلاک پلاکهای اصلی و پلاکهای فرعی از هم با خط تیره (ـ) در اسناد مالکیت درج میشود.
مثال: ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴/۶۹۳۲-۶۹۳۳
اعداد ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴ سمت راست مُمَیَز، شمارههای فرعی محسوب میشود و اعداد ۶۹۳۲ و ۶۹۳۳ سمت چپ مُمَیَز شمارههای اصلی محسوب میشوند.
نکته۲: شمارههای پلاک ثبتی املاک عموماً به چهار صورت در اسناد مالکیت درج میشود:
الف) یک شماره اصلی و یک شماره فرعی: مثل ۱۲۷۵/۱۷۲
ب) یک شماره اصلی و چند شماره فرعی: مثل ۴۷-۴۶-۴۵/۳۲
ج) یک شماره اصلی، بدون شماره فرعی، (به دلیل فقدان شماره فرعی): مثل ۱۲۶(اصلی)
د) چند شماره اصلی و چند شماره فرعی: مثل ۲۱۱-۲۵۳-۲۵۴/۶۸۳۲-۶۹۳۳
در صفحه سوم اسناد مالکیت پلاکهای فرعی و اصلی و حدود اربعه ملک (شامل: شمال، شرق، جنوب و غرب) و مساحت کل عرصه (زمین) با حروف درج میشود.
نکته: ممکن است برخی از املاک فاقد مساحت و حدود اربعه باشد و تنها دارای پلاک ثبتی باشد. در این صورت برای تعیین مساحت ملک، براساس وضع موجود برای تعیین ابعاد و مساحت آن از نقشه ثبتی توسط کارشناسان ثبتی استفاده میشود.
شماره تفکیکی: به شماره تفکیکی، شماره قطعه هم گفته میشود، در صورتی که ملک ثبت شدهای توسط اداره کل ثبت اسناد و املاک به دو یا چند قطعه کوچکتر تقسیم شود، در صورتمجلس تنظیمین برای هر قطعه، شمارهای مشخص میشود و آن را شماره قطعه تفکیکی مینامند.
نکته۱: هر قطعه تفکیکی به صورت مجزا قابلیت تَمَلُک دارد و براین آن میتوان سند مالکیت شش دانگ از اداره ثبت محل دریافت کرد.
نکته۲: شماره قطعه تفکیکی در آپارتمان‌ها، معمولاً همان ردیف صورتمجلس تفکیکی است. این شماره در سند، بنچاق، صورت مجلس و یا نقشه تفکیکی درج و ذکر میشود.
انتقال مانده بدهی :شرایط پذیرش درخواست انتقال مانده بدهی تسهیلات فروش اقساطی به غیر :
1-
انتقال مانده بدهی تسهیلات با سپرده با واریز یکجای 10 % مانده بدهی پس از
کسر سود سالهای آتی امکانپذیر می باشد . لازم بذکر است مبالغ واریزی یکجا
بابت درصدی از مانده بدهی صرفاً از مانده بدهی کسرگردیده و جزو اقساط آتی
مشتری محسوب نمی گردد .
2- انتقال مانده بدهی تسهیلات فروش اقساطی ازمحل
اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات بدون نیاز به واریز درصدی از
مانده بدهی تسهیلات انجام می گیرد.
3- انتقال مانده بدهی تسهیلات فروش
اقساطی مسکن فی مابین بستگان نزدیک بدون نیاز به واریز درصدی از مانده بدهی
تسهیلات انجام می گیرد .
4- دریافت 1% از مانده بدهی به عنوان کارمزد در انتقال مانده بدهی در کلیه موارد فوق الزامی می باشد .
مدارک انتقال
1- اصل و کپی سند مالکیت
2- اصل و کپی مبایعه نامه
3- اصل و کپی شناسنامه خریدار، فروشنده ، وکیل در صورت وجود (از تمام صفحات)
4- اصل و کپی کارت ملی خریدار و فروشنده و وکیل (در صورت وجود )
5- اصل و کپی وکالت نامه
6- اصل کارت یا دفترچه اقساط
7- ارایه مدارک شغلی خریدار
توضیح : عدم وجود سابقه چک برگشتی وتسهیلات سررسید گذشته درسیستم بانکی الزامیست
توضیح :آنچه که در خرید و فروش ملکِ وام‌دار باید مورد توجه قرار گیرد مانده فسخ وام است که باید به اطلاع خریدار رسانده شود.
در
واقع؛ این مثل حالتی است که شما قصد دارید ملک خود را فک رهن کرده و به
فروش برسانید پس باید مبلغ فک رهن(فسخ وام) را بدانید ولی به درخواست
خریدار ؛ وام را فک رهن نکرده و این واریز پول را به وی محول کرده و درعوض ،
این مبلغ از قیمت فروش کسر میشود.
توضیح :هنگام تنظیم سند فروش باید قید شود که ملک یا آپارتمان در رهن بانک است.
طبق اصلاحیه جدید و اجرا از ابتدای سال ۱۳۹۵ درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (۸۰%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز در مورد ماده (۵۴مکرر) این قانون، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهدشد.
پس این به این معناست که قراردادهای سوری دیگر جوابگوی کاهش هزینه و مالیات نخواهد بود و استعلام از طریق املاک مشابه عملی تر می گردد.
تبصره۱ـ در صورتی که مستأجر جزء مشمولان تبصره(۹) ماده(۵۳) این قانون باشد، اجاره پرداختی مستأجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود.
تبصره۲ـ چنانچه براساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات این قانون قابل مطالبه و در صورت اعتراض مؤدی، پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف موضوع این قانون خواهد بود.
تبصره۳ـ در مواردی که درآمد اجاره واقعی کمتر از درآمد تعیین شده طبق مقررات این ماده باشد و مالیات تعیین شده مورد اعتراض مؤدی باشد، در این صورت پرونده قابل رسیدگی در مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع این قانون خواهد بود.
یک الحاقی جدید مالیات
بند۱۲ـ متن زیر به عنوان ماده(۵۴مکرر) به قانون الحاق می شود:
ماده۵۴ مکررـ واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصدهزارنفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور(موضوع تبصره۷ ماده۱۶۹مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:
نحوه محاسبه در سال دوم ـ معادل یک دوم مالیات متعلقه
نحوه محاسبه در سال سوم ـ معادل مالیات متعلقه
نحوه محاسبه در سال چهارم و به بعد ـ معادل یک ونیم (۵/۱) برابر مالیات متعلقه