نسبت پوتربا

نسبت پوتربا که از آن به عنوان شاخصی از حباب سنجی بازار مسکن یاد می­کنند؛ در واقع حاصل تقسیم «ارزش متوسط هر متر آپارتمان» (P) بر «متوسط اجاره سالانه یک متر مربع آپارتمان» (R) حاصل می­شود.  در سنوات گذشته این نسبت در رنج حدوداً  15 تا 20 قرار داشته است

آمار به‌روزرسانی شده از تحولات بازار مسکن شهر تهران، مربوط به تابستان 1400 که به تازگی از سوی مرکز آمار ایران منتشر شده است نشان می‌دهد، نسبت میانگین قیمت مسکن به متوسط اجاره‌‌‌بها، که بهار سال گذشته، از عدد 35 زمستان 99 به عدد 29 کاهش یافت، در تابستان سال گذشته، روی عدد 29 ثابت ماند. معنای این رویداد آن است که بعد از توقف روند اضافه پرش در پایان سال 99 و بازگشت محسوس نسبت قیمت به اجاره از قله تاریخی در بهار سال گذشته، این روند بازگشت در تابستان متوقف شده است. بهار سال گذشته نسبت متوسط قیمت به میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن به قله تاریخی 35 رسید. یعنی متوسط قیمت مسکن در شهر تهران به 35 برابر متوسط اجاره‌‌‌بهای آپارتمان‌‌‌های مسکونی در پایتخت رسید. در حالی که بازه متعارف نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بهای مسکن، بین اعداد 15 تا 25 قرار دارد. علت این انحراف بازار مسکن از نسبت متعارف قیمتی با بازار اجاره، به جهش شدید و طولانی‌مدت قیمت آپارتمان‌‌‌ها در فاصله سال‌های 97 تا پایان 99 برمی‌‌‌گردد.

اما در بهار عدد مربوط به نسبت متوسط قیمت به میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران به 29 رسید ودر تابستان نیز در همین سطح، یعنی روی عدد 29 باقی ماند. علت توقف بازگشت قیمت مسکن به محدوده اصلی (کانالی که سقف آن بر اساس نسبت 25 برابری قیمت به اجاره و کف آن هم نسبت 15 برابری است) در نیمه سال گذشته به دو عامل مهم برمی‌‌‌گردد؛ عامل اول، شتاب گرفتن رشداجاره‌بها و دیگری متوقف شدن روند کاهش قیمت اسمی مسکن در بهار 1400 است. متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران در سال 1400 به طور متوسط 40‌درصد رشد کرد؛ افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران از ابتدای سال گذشته آغاز شد. از سوی دیگر، قیمت اسمی مسکن در دو ماه فروردین و اردیبهشت سال گذشته به ترتیب با کاهش 3 و 2‌درصدی در مقایسه با ماه قبل-اسفند 99 و فروردین 1400- همراه شد اما در خردادماه روند کاهش قیمت اسمی مسکن متوقف شد. همین دو رویداد یعنی افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن از یکسو و توقف کاهش قیمت اسمی مسکن از سوی دیگر موجب شد، نسبت متوسط قیمت مسکن به سطح میانگین اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران که در اولین فصل از سال 1400 معادل 6 واحد در مقایسه با عدد همین نسبت در زمستان 99-یک فصل قبل از آن- کاهش یافته و از 35 به 29 رسید، در تابستان در همان سطح یعنی روی عدد 29 ثابت باقی بماند.  در واقع بعد از اتمام عملیات حباب‌‌‌سازی قیمتی در بازار مسکن شهر تهران به دنبال جهش سه ساله قیمت مسکن، سه عامل مهم در توقف رشد قیمت مسکن در بهار 1400 موثر بود. عامل اول به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و اثر آن بر بازار ملک به دنبال شروع مذاکرات برجام برمی‌‌‌گردد. بهار سال گذشته مذاکرات برجام آغاز شد و به دنبال آن انتظارات کاهشی در بازار مسکن تقویت شد. از سوی دیگر کاهش تقاضای غیرمصرفی به دلیل از بین رفتن جذابیت سفته‌‌‌بازی در بازار ملک، حرکت بازار در فازپساجهش را سرعت داد.