راهکار قانونی مواجهه با همسایه ای که شارژ ساختمان پرداخت نمی کند

راهکارهای قانونی برخورد با امتناع کنندگان از پرداخت شارژ ساختمان این است که، در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، وی سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کند.(ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343/12/16 با اصلاحات و الحاقات بعدی)

لازم به گوشزد می باشد که منظور، فقط خدمات مشترک است، بنابراین اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد، مدیر نمی تواند آن را قطع کند. زیرا این عمل خود قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری مدیر به عنوان ممانعت از حق، به مجازات حبس محکوم خواهد شد.

اگر با قطع خدمات مشترک، بازهم هزینه را پرداخت نشود، چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟

 

اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده علیه شخص امتناع کننده، اجراییه صادر خواهد کرد. لازم به ذکر است که عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.

در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، علاوه بر آنچه گفته شد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه دعاوی خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه، جریمه خواهد کرد.

چنانچه مالک یا مستأجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد، چه باید کند؟

 

 نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می دهد که این رأی قطعی است. و در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی باشد دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.

 

مستأجران چه وظایفی در ارتباط با شارژ ساختمان دارند؟

 

این امر بستگی به قرارداد بین مستأجر و صاحب‌خانه دارد، که اگر توافق شده که صاحب‌ خانه پرداخت کند و پرداخت نشد، در این صورت مستأجر می‌تواند میزان شارژ ساختمان را از اجاره‌ بها کم کند. اما چنانچه قرار بر این باشد که مستأجر شارژ را پرداخت کند و نپردازد، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند، سپس مالک هزینه را از وی خواهد گرفت.

اجزای مبایعه نامه

مبایعه‌نامه عموما دارای اجزای مختلفی است که اجبارا باید در مبایعه نامه به کار روند.

این اجزا شامل موارد زیر است؛

۱- مشخصات طرفین (خریدار و فروشنده)
 
۲- موضوع معامله (مورد معامله ای که فروخته می‌شود)

۳- ملحقات و جزئیات مورد معامله

۴- ثمن معامله (قیمت مورد توافق طرفین قرارداد)

۵- نحوه پرداخت ثمن مورد توافق طرفین قرارداد

۶- شرایط تسلیم و تحویل مورد قرارداد و همچنین شرایط انتقال مدارک از جمله اسناد مورد معامله.
 
۷- شرایط و آثار قرارداد (مواردی که در قانون معاملات می بایست توسط طرفین معامله انجام شود)

۸- تعهدات طرفین قرارداد

۹- شروط ضمن عقد

۱۰- جرایم و ضرر زیان ناشی از عدم انجام تعهدات طرفین قرارداد

۱۱- امضای فروشنده و خریدار و حداقل دو شاهد و متصدی معاملات

سهم قیمت پارکینگ در قیمت مسکن

نحوه محاسبه سهم پارکینگ در قیمت مسکن از فرمول مشخصی تبعیت نمی کند، اما به خاطر سپردن چند نکته می تواند روشنگر باشد.

قیمت پارکینگ حداکثر  ۸ درصد قیمت واحد مسکونی است.

بررسی های میدانی سهم پارکینگ در قیمت نهایی را تا حدودی مشخص می کند. برای مثال  اگر خانه ای با پارکینگ ۱۰۰ میلیون تومان قیمت بخورد، حدود ۵ الی ۸ میلیون آن مربوط به پارکینگ است. مثلا اگر قیمت آپارتمان متری چهار تا پنج میلیون تومان باشد قیمت پارکینگ بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان محاسبه می شود. و در محله‌هایی که قیمت آپارتمان متری سه تا چهار میلیون تومان باشد، قیمت پارکینگ حدود ۱۵ میلیون تومان است.
موقعیت قرارگیری ملک در کوچه یا خیابان فرعی یکی از مواردی است که بر نحوه قیمت‌گذاری پارکینگ، تاثیرگذار خواهد بود. همچنین نحوه قیمت‌گذاری پارکینگ به مالک، منطقه و عمر بنا مربوط می‌شود.

کوچه‌های عریض یا باریک دلیل دیگری برای محاسبه قیمت پارکینگ محسوب می‌شود یعنی پارکینگ واحدهایی که در کوچه یا فرعی‌های عریض واقع شده‌اند از نرخ پایین‌تری برخوردار هستند؛ چرا که عده‌ای از خریداران پهنای کوچه را مناسب پارک خودرو می‌دانند به همین خاطر خود را نیازمند خرید پارکینگ نمی‌دانند و به همین علت فروشنده‌هایی که واحدشان در کوچه‌های عریض واقع شده‌اند، پارکینگ را با قیمت مناسب‌تری به بازار فروش عرضه می‌کنند، اما از سوی دیگر اگر کوچه یا فرعی‌ها باریک باشد و فضای کافی برای خودرو را تامین نکند متقاضیان به خرید واحدهایی که پارکینگ دار هستند، تمایل پیدا می‌کنند به همین خاطر مالکان قیمت پارکینگ را افزایش می‌دهند.

نکته دیگر اینکه در ساختمان‌هایی که به تعداد واحدهایش پارکینگ وجود دارد قیمت پارکینگ ارزان‌تر است و پارکینگ ارزش کمتری دارد، اما در ساختمان‌هایی که تعداد پارکینگ کمتر از واحدهاست، پارکینگ ارزش بیشتری پیدا می‌کند

انتقال سرقفلی بین وراث

وراث صاحب سرقفلی می‌توانند بدون نیاز به رضایت مالک یا موجر سرقفلی را به یکدیگر انتقال دهند و از این حق استفاده کنند.

در توضیح سرقفلی باید گفت بر اساس نظر حقوقدانان و وکلا سرقفلی قیمتی است که در صورت خرید ملکی تجاری علاوه بر عرصه اعیان باید برای او نیز پولی پرداخت شود که بر اساس عرف امروز تنها 20 درصد از ارزش ملک را عرصه و اعیان تشکیل می‌دهد و 80 درصد ملک تجاری ارزش سرقفلی آن است.

شخصیت صاحب اصلی سرقفلی در وراث ادامه پیدا کرده  و انتقال به غیر در این جا روی نداده و برای انتقال بین وراث نیازی به اجازه مالک نیست.

در فرضی که سرقفلی به ارث رسیده است، وراث می توانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) نمی باشد. اساسا انتقال مورد اجاره به غیر تحقق نیافته است؛ زیرا شخصیت مستاجر متوفی در ورثه ادامه یافته است و منظور از غیر اشخاصی غیر از ورثه هستند که به صورت قراردادی سرقفلی (مورد اجاره) به آنها منتقل می شود.

درصد حق مالکانه در انتقال محل سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به غیر

انتقال به معنی رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل به طور دائم باشد مثل: بیع^[۱]، صلح^[۲]، هبه^[۳]، وقف^[۴] و هر نوع قراردادی که ثالث دیگری را مالک دائمی محل سرقفلی و حق کسب و پیشه خواهد کرد.

در صد حق مالکانه به قرار ذیل است:

درصد حق مالکانه در انتقال دائمی محل کسب با توجه به میزان ارزش محل کسب	درصد
تا ۵۰۰ میلیون تومان مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان مازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد تومان مازاد بر دو میلیارد تا چهار میلیارد تومان مازاد بر چهارمیلیارد تومان	۱۰ درصد ۸ درصد ۶ درصد ۴ درصد ۲ درصد