نمونه فرم مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت مدنی جهت مشارکت در احداث ساختمان
این قرارداد بر اساس ماده 10 قانون مدنی مابین طرفین مشروحه در ماده یک ووفق شرایط و توافقات مندرج در مواد ٓاتی در مشاور املاک ............. منعقد گردید.
ماده 1- طرفین قرارداد
1-
طرفهای اول قرارداد
............................
............................
.............................
2-
طرفهای دوم قرارداد
......................................
......................................
.....................................
ماده 2- موضوع قرارداد
موضوع قرارداد عبارت است از مشارکت طرفین جهت تخریب 1دستگاه ساختمان با مشخصات مندرج در ماده 3 و احداث یک ساختمان جدید در محل عرصه آن شامل .... طبقه به صورت ... طبقه مسکونی که طبقه اول ..... واحده به مساحت تقریبی .... متر مربع و سایر طبقات هر طبقه دارای ..... واحد آپارتمان به مساحت تقریبی ....... متر مربع و جمعا دارای تعداد ..... واحد مسکونی و .... طبقه مشاعات و مشترکات ...... پارکینگ و ............ انباری بر اساس نقشه های تایید شده شهرداری منطقه ...... و تحت نظارت مهندس ناظر تعیین
شده از سوی طرف دوم میباشد.
ماده 3-آورده طرفین
1-3
آورده طرف اول عبارتست از ..... دانگ از پالک ثبتی ......... فرعی از پالک اصلی ....... قطعات ....... واقع در بخش ........... به نشانی ................
2-3
آورده طرف دوم عبارت است از آورده نقدی به میزان مجموع هزینه های الزم جهت ساخت بنای جدید به شرح ذیل که طرف دوم متعهد میگردد که در مدت قرارداد آنها را پرداخت نماید.
الف- کلیه هزینه های تخریب ، حمل ، بارگیری و انتقال نخاله های ساختمان موجود و هزینه های گودبرداری ، آماده سازی محل جهت اجرای نقشه بنای جدید و اجرای فونداسیون.
ب- تمامی هزینه های محاسبات مهندسی ، نقشه کشی و هزینه های شهرداری مربوط به صدور پروانه ساختمان ، هزینه های تراکم و جرایم ساختمانی ماده 100 ) در صورت تخلف بدون هماهنگی و کسب موافقت طرف اول( گواهی عدم خالف ، گواهی پایانکار ساختمان و سایر هزینه های مورد مطالبه
ج- تمامی هزینه های مرتبط با احداث ساختمان موضوع قرارداد تحت هر عنوان از قبیل: هزینه های مهندسی ، معماری ، بنایی و کارگری ، خرید . تامین مصالح مورد نیاز ، نظارت براجرای دقیق نقشه های اجرای از شروع فعالیتهای تخریب ساختمان تا اتمام کامل ساختمان جدید ) شوفاژ روشن (
د- کلیه هزینه ها ی مربوط به خرید و نصب انشعاب خدمات شهری شامل : آب ، برق ، گاز ، فاضالب شهری و تلفن )بدون خرید فیش تلفن(
ه- کلیه هزینه های حوادث ناشی از عدم رعایت اصول ایمنی برای کارکنان و کارگران شاغل در موضوع قرارداد و همسایگان مجاور و ساختمانهای ٓانان و پاسخگویی به مبادای قانونی.
و- کلیه هزینه های مربوط به تفکیک ساختمان به منظور صدور سند مالکیت اختصاصی از اداره ثبت اسناد و امالک مربوطه برای هر یک از واحدهای احداثی ساختمان.
ز- کلیه هزینه های بیمه تامین اجتماعی بیمه مسئولیت کارفرما و بیمه مسئولیت ناشی ار اجرای عملیات ساختمانی.
ماده 4- نسبت سهم الشرکه و طبقات اختصاص یافته از ساختمان جدید به طرفین
طبق توافق انجام شده سهم مالکیت هر یک از طرفین از ساختمان جدید به شرح ذیل تعیین میگردد: الف- سهم الشرکه طرف اول .......... درصد
ب- سهم الشرکه طرف دوم ....... درصد
طبق توافق انجام شده سهم مشاعی هریک از طرفین از ساختمان جدید به شرح ذیل تعیین میگردد.
الف- طبقات ............... و تعداد ..... پارکینگ در طبقه پیلوت و .... پارکینگ در طبقه زیرزمین و تعداد ....... انباری در طبقه زیرزمین سهم طرف اول.
ب- طبقات ....... و تعداد ...... پارکینگ در طبقه پیلوت و .............. پارکینگ در طبقه زیرزمین و تعداد ..... انباری در طبقه زیرزمین سهم طرف دوم.
اپارتمانها به صورت ذیل بین طرفین تقسیم میگردد
ا.
..................................................
ب.
..................................................
ج.
..................................................
د.
..................................................
ه.
..................................................
و
..................................................
ز.
..................................................
ماده 5- مدتهای پیش بینی شده جهت اجرای موضوع قرارداد
1-5
مدت زمان اخذ پروانه ساخت ........................
2-5
مدت زمان اجرای کامل پروژه و تحویل ٓاپارتمانها .....................
3-5
مدت زمان تعیین شده .....................
جهت اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و تنظیم تقسیم نامه
توضیح اینکه کل مدت زمان قرارداد با توجه به برنامه زمانبندی فوق از شروع که با دادن وکالت نامه کاری امکان پذیر است تا تنظیم تقسیم نامه .................ماه می باشد.
تبصره: کلیه مدت زمانهای فوق با توافق کتبی طرفین قابل تجدید نظر است.
ماده 6- تعهدات طرف اول
طرف اول قرارداد متعهد می گردد:
1-6
حداکثر ......... ماه بعد از امضای قرارداد نسبت به تحویل ساختمان تخلیه شده جهت عملیات تخریب طی صورتجلسه ای به طرف دوم اقدام نمایند.
تبصره : چنانکه هریک از مالکین آپارتمان خود را دیرتر از زمان موعد تحویل نماید کلیه خسارات تاخیر در ساخت و سایر خسارات مرتبطه به عهده ایشان میباشد.
2-6
طرف اول طی .......... پس از امضای قرارداد در دفترخانه ......... حاضر و نسبت به اعطای یک وکالت کاری تام الاختیار جهت انجام امور اداری در مراجع ذیربط ) شهرداری ، دارایی ، اداره ثبت و .......( به نام طرف دوم اقدام نموده و اسناد مالکیت ملک را نیز با تنظیم رسید در اختیار طرف دوم قرار دهد.
3-6
انتقال رسمی ..... دانگ از زمین محل احداث ساختمان به طرف دوم پس از یک هفته از واریز فیشهای شهرداری و اخذ جواز ساخت انتقال ...... دانگ باقیمانده از سهم طرف دوم همزمان با تحویل آپارتمانهای نوساز.
4-6
کلیه بدهی های قانونی ملک مانند شهرداری ، دارایی و غیره را تا زمان امضای قرارداد پرداخت نماید.
5-6
حقوق قانونی این قرارداد را به غیر واگذار ننماید و هرگونه واگذاری در این خصوص فاقد اعتبار قانونی میباشد
6-6
طرف اول در طول زمان اجرای قرارداد حق بازدید از پیشرفت روند ساخت و ساز را دارد اما هیچگونه دخالت در امور اجرایی را نداشته و هرگونه ایراد را میبایست از طریق ....................... که نماینده طرف اول است به طرف دوم ابالغ نماید. ) نماینده معرفی شده از سوی طرف اول مورد قبول طرف دوم میباشد.(
شایان ذکر است هرگونه توافق با طرف دوم با امضای .................... )نماینده طرف اول( دارای اعتبار بوده و به منزله امضای طرف اول میباشد و حق هرگونه اعتراض بعدی از طرف اول ساقط میباشد. )بدیهی است که نماینده طرف اول تاییدیه طرفهای اول را در مورد توافقات قبال اخذ نموده است.(
ماده 7- تعهدات طرف دوم
طرف دوم متعهد میگردد
1-7
نسبت به انجام تعهدات قراردادی خود در مواعد تعیین شده در ماده 4 اقدام نماید.
2-7
نسبت به بیمه کردن کارگران و کلیه کارکنان شاغل در پروژه احداث ساختمان در قبال حوادث کارگاهی اقدام نماید.
3-7
کلیه خسارات احتمالی ناشی از کار از جمله خسارت . آسیب به امالک مجاور و مطالبات تامین اجتماعی و هرگونه خسارت پیش بینی نشده دیگر را پرداخت کند و هیچ گونه مسئولیتی مالی یا جانی متوجه طرف اول نخواهد بود.
4-7
ساختمان موضوع قرارداد را دقیقا بر مبنای پروانه شهرداری و نقشه های مصوب و صورت جامع مصالح مصرفی و زیر نظر مهندس ناظر احداث و تکمیل و مسئولیت هرگونه خالف در احداث بنا را پذیرفته و جرایم متعلقه را به شهرداری بپردازد.
5-7
کلیه ضوابط و مقررات قانونی از جمله مقررات ملی ساختمان خصوصا مبحث 19 آن و آیین نامه 2800 راجع به زلزله و مقررات شهرداری شهرسازی را رعایت نماید.
6-7
چنانچه به هرعلت، انجام کار یا ادامه کار آن به مدت بیش از .......... متوقف گردد. مکلف به پرداخت خسارت قراردادی به مبلغ .......... ریال به طرف اول می باشد. و طرف اول نیز حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. طرف دوم به موجب همین قرارداد به طرف اول وکالت داده تا در صورت حدوث شرایط مذکور ، ضمن تکمیل و انجام بقیه مراحل کار، نسبت به وصول خسارت قراردادی و هزینه
هایی که جهت اتمام ساختمان نموده است، از ناحیه فروش سهم طرف دوم از آپارتمان های ساختمان جدید اقدام نماید.
7-7
تا مدت .......... از تحویل ساختمان، هرگونه عیب و ایرادی در هر قسمت از آن به وجود آمده و ناشی از قصور طرف دوم در احداث بنا باشد را بدون مطالبه هیچ هزینه ای برطرف کند.
8-7
تا تاریخ ............ نقشه نهایی ساختمان را تهیه و تغییرات بعدی آن را نیز به تایید طرف اول برساند.
9-7
حقوق مشارکت ناشی از این قرارداد را به غیر واگذار ننماید و هرگونه واگذاری در این خصوص فاقد اثر و ارزش قانونی میباشد
.
10-7
طرف دوم به منظور تضمین اجرای تعهدات قراردادی خود ، ........ فقره چک به شماره های ذیل صادر و در اختیار آژانس امالک ......... قرارداده تا در صورت انجام به موقع تعهدات قراردادی خود و پیشرفت پروژه در مراحل مختلف به شرح ذیل و با تنظیم صورتجلسه با نماینده طرف اول چکهای مذکور مستردد میگردد
الف
ب
ج

تبصره : چنانچه بر اساس نظر کارشناسی ، طرف دوم در موعد تعیین شده در قرارداد نسبت به انجام تعهدات خود عمل ننماید ، طرف اول میتواند چک امانتی آن موعد را از امالک ...... دریافت و وصول نماید و طرف دوم با امضاء این قرارداد مشارکت حق هرگونه اعتراض از ٓاژانس جهت ارائه چک به طرف اول را از خود ساقط نموده است.
11-7
طرف دوم مبلغ ....... ریال همزمان با تحویل گرفتن ملک و انتقال ..... دانگ از سهم مشاعی طی سند قطعی به طرف دوم به صورت بالعوض به طرف اول پرداخت مینماید که در پایان مدت نیز طرف اول نسبت به استرداد ٓان اقدام نخواهد کرد. ) صورت وضعیت مبالغ پرداختی تحت عنوان بالعوض به پیوست این قرارداد میباشد. که این مبلغ بین مالکان با نسبت قدرالسهم ملک تقسیم
میگردد.(
12-7
طرف دوم مبلغ ....... ریال همزمان با تحویل گرفتن ملک و انتقال ..... دانگ از سهم مشاعی طی سند قطعی به طرف دوم به صورت قرض الحسنه به طرف اول پرداخت مینماید که در پایان مدت نیز طرف اول نسبت به استرداد ٓان همزمان با تحویل آپارتمانهای نوساز اقدام خواهد کرد. بدیهی است که تحویل ٓاپارتمانها با استرداد این مبلغ به طرف دوم امکانپذیر میباشد. ) صورت وضعیت مبالغ
پرداختی تحت عنوان قرض الحسنه به پیوست این قرارداد میباشد. که این مبلغ بین مالکان با نسبت قدرالسهم ملک تقسیم میگردد.(
ماده 8- شرایط قرارداد:
1-8-
طرفین توافق نمودند که ساختمان از مصالح لوازم و وسایل قید شده در صورت جامع مصالح مصرفی که در این قرارداد ذکر شده است ساخته شده و هرگونه تغییر احتمالی بعدی در صورت موصوف باید با توافق کتبی طرفین انجام شود.
2-8-
عملیات ثبتی تفکیک سهم مشاعی طرفین طبق توافق مندرج در ماده 4 توسط طرف دوم انجام می گردد و کلیه هزینه های مربوطه نظیر هزینه دارایی مالیات انبوه سازی و غیره نیز توسط طرف دوم پرداخت خواهد شد.
3-8-
کلیه هزینه های الزم جهت تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمان های احداثی به نام هریک از طرفین به تناسب سهم الشرکه و مالکیت برعهده همان طرف میباشد.
4-8-
فروش یا پیش فروش سهم الشرکه از سوی هریک از طرفین پس از اخذ جواز ساخت کل ساختمان امکان پذیر می باشد.
تبصره : هرگونه قرارداد فروش که بدون رعایت شرایط قید شده در بند باال تنظیم شود، از درجه اعتبار ساقط بوده و برای انتقال گیرنده ان ، هیچ گونه حقی ایجاد نمی نماید.
5-8-
چنانچه هریک از طرفین از انجام هریک از تعهدات قراردادی خویش در موعد مقرر امتناع نماید ، مکلف اند روزانه مبلغ .......... ریال به عنوان خسارت قراردادی به طرف مقابل بپردازد. این مبلغ برای کلیه تعهدات طرفین در این قرارداد پیش بینی شده و در صورت بروز تخلفات قراردادی مختلف ، خسارات با یکدیگر جمع می شوند. این مبلغ جایگزین تعهد اصلی نبوده و متخلف موظف به انجام
تعهد خود خواهد بود.
6-8-
در صورتی که بر اثر حوادث قهریه اعم از سیل ، زلزله و...... یا بر اثر تغییرات غیر قابل پیش بینی در دستورات و مجوزهای صادره از سوی شهرداری و سایر دوایر دولتی مرتبط ، در انجام کار وقفه ایجاد گردد، هیچ یک از طرفین مسئول تاخیرات به وجود ٓامده نخواهد بود.
7-8-
کلیه مصالح حاصل از تخریب ساختمان فعلی ، متعلق به طرف دوم می باشد.
8-8-
طرف اول اقرار می نماید که پالک ثبتی موضوع قرارداد در زمان تنظیم قرارداد کال یا جزئا و عینا یا منفعتا به کسی واگذار نشده و از سوی مراجع قضایی نیز توقیف نمی باشد. چنانچه مشخص شود هریک از طرفین اول بر خالف این بند اقدام و قرارداد را منعقد کرده باشند ، مکلف به پرداخت خسارت قراردادی به مبلغ ........... ریال به طرف دوم می باشد و این خسارت بدل از انجام تعهد وی مبنی بر
فک پالک یا جلب رضایت معارضین نخواهد بود.
9-8-
هریک از طرفین نسبت به فروش آپارتمان های خود از ساختمان جدید مسئول پاسخگویی به هرگونه دعوی حقوقی و کیفری خریداران می باشند.
10-8-
هر گونه افزایش یا کاهش یا نوسانات قیمت و حد.ث دیگر شرایط اقتصادی بر مدت قرارداد یا تقسیم واحدها و سایر شرایط قراردادی تاثیری نخواهد داشت.
11-8-
طرف دوم حق استفاده از وام مشارکت مدنی و ترهین مورد معامله را به هیچ وجه ندارد.
12-8-
طرف دوم به هیچ وجه و تحت هیچ عنوان حق )سهم مشاعی زمین انتقال یافته به خود( را به دیگری نداشته و هرگونه انتقال عادی یا رسمی تحت هر عنوان، حتی پس از اتمام مراحل احداث ساختمان ، باطل و از درجه اعتبار ساقط است.
13-8-
انتقال اسناد رسمی سهم اختصاصی هریک از طرفین از آپارتمان های احداث شده پس از اتمام عملیات تفکیک ثبتی ، به افراد دیگر بالمانع است.
14-8-
هریک از طرفین می تواند سهم اختصاصی خود از ساختمان را پس از تحویل ، تصرف نموده و یا اجاره دهند.
15-8-
داور مرضی الطرفین دو طرف طبق توافق طرفین آژانس امالک ....... می باشد که در صورت هر گونه اختالف فی ما بین رای اژانس امالک مورد تایید طرفین می باشد و در صورتی که اختالف قابل حل نباشد می بایست در مراجع قضایی ذیصالح طرح دعویٓ گردد.
شرایط فنی و اجرایی توافق شده پروژه مشارکت و صورت جامع از مصالح ، لوازم و منصوبات با ذکر تمام جزئیات که توسط طرف دوم در احداث موضوع قرارداد به کار خواهد برد به شرح ذیل میباشد
1
اجرای فونداسیون طبق نقشه محاسباتی و زیر نظر مهندس ناظر.
2(
اسکلت از نوع ........ به صورت متناسب با قوانین و مقررات شهرداری طبق ضوابط و مقررات ملی ساختمان و زیر نظر مهندس ناظر.
3(
استفاده تیرچه در سقف ها و عیار بتن سقف ها طبق نقشه محاسباتی
4(
تمامی سقف ها یونولیت یا بلوک سفالی
5(
لوله کشی ها
1-5-
لوله های آب بهداشتی بیرونی از جنس ...............
2-5-
لوله های گاز از نوع ..............
3-5-
لوله های فاضالب از نوع ..........
4-5-
لوله کشی شوفاژ با لوله های .............
6-
رادیاتورها از نوع ..............
7-
سیستمهای گرمایشی: ........
8-
مشعل ...........
9-
سیستم برق:
1-9
-لوله کشی برق از نوع ..........
2-9- سیمها از نوع .............
3-9-
آیفون از نوع ..................
4-9-
کلید ، پریزها از نوع .................
. 5-9-
فیوزها از نوع ..................
6-9-
کابل تلفن از نوع ..................
7-9-
سیستم روشنایی راه پله از نوع ..................
8-9-
آنتن مرکزی از نوع
9-9- ..................
نصب کنتور برق ....................
10-9-
نصب جعبه کلید و کلیدهای مینیاتوری ................
11-9-
انتقال برق از کنتور اصلی هر واحد تا تابلوی داخلی نصب شده در هر واحد.
10-

کاشی کاری:
دیوارهای آشپزخانه ، حمام و توالت از نوع ..................
11-
کف سازی
1-11
آشپزخانه از نوع ..................
2-11
حمام ها و توالت ها از نوع ..................
3-11-
پذیرایی ، هال ، خواب ها و راهروها از نوع ..................
4-11-
پشت بام اجرای عایق از نوع ..................
12-
حیاط ............
13-
پارکینگ .............
14
- عایق رطوبطی و صوتی:
1-14-
سرویس ٓاشپزخانه ها ، حمام ها و توالت ها از نوع ..................
2-14-
زیرزمین و پارکینگ از نوع ..................
3-14-
بدنه ساختمان از نوع ..................
4-14-
دیوارهای جانبی و دیوارهای بین واحدها از نوع ..................
15
- نماسازی:
1-15-
نمای خارجی ساختمان از نوع ..................
2-15-
نمای
جانبی از نوع ..................
16-
راهرو و راه پله ها
: 1 -16
پله ها از نوع ................
2 -16
دیوار راه پله ها تا سقف از نوع ..................
17
- قرنیز طبقات از نوع ..................
18-
پنجره ها
1-18-
نمای خارجی از نوع ..........
2-18-
نمای داخلی از نوع ..................
19-
درب ها:
1-19-
درب پارکینگ از نوع ..................
2-19-
درب اصلی ساختمان از نوع ..................
3-19-
درب راه پله ها از نوع ..................
4-19-
درب واحدها از نوع .................
. 5-19-
درب خوابها و سرویس های بهداشتی از نوع ..................
6-19-
درب کمدها و قفه بندی داخلی از نوع ..................
7-19-
درب انباری ها از نوع ..................
20-
یراق آلات:
قفل و دستگیره دربها از نوع ..................
1-21-
شیر آلات ظرفشویی و رو شویی از نوع
..................
2-20-
قفل و دستگیره پنجره ها از نوع ..................
21

- تجهیزات بهداشتی
:1-21-
دوش حمام و زبردوشی از نوع ..................
2-21-
حوله خشک کن از نوع ..................
4-21-
سرویسهای بهداشتی از نوع ..................
22-
کابینت ها:
1-22-
بدنه و دربها از نوع .................
. 2-22-
صفه کابینت از نوع ..................
3-22-
سینگ ظرفشویی از نوع ..................
4-22-
هود از نوع ..................
23-
شیشه های پنجره ها از نوع ..................
24-
سیستم سرمایشی:
1-24-
کانال کشی از نوع .................
. 2-24-
دریچه کولرها از نوع .................. یاداوری : جداسازی و ارتفاع کانال ها به گونه ای باشد که هنگام تعمیرات و تعویض کولرها مشکالتی برای سایرین به وجود نیاورد
. 25-
تزئینات و شکل بندی
1-25-
اجرای گچ بری دورتادور سالن با دو لبه ابزار و نور مخفی
2-25-
اجرای گچ بری در آرک جلوی آشپزخانه از نوع ..................
3-25-
اجرای گچ بری باالی شومینه
4-25-
اجرای سقف کاذب و گچ بری و نور مخفی در پارکینگ
5-25-
اجرای گچ بری در سقف پاگردهای اصلی
26-
پوشش های رنگی و نقاشی:
1-26-
سقف ها از نوع ..................
2-26-
دیوارها از نوع
..................
3-26-
دربها از نوع ..................
27- ٓ
اسانسور
: 1-27-
موتور از نوع ..................
2-27-
کابین از نوع ..................
28-
چاه فاضالب یک حلقه با نتراژ طراحی نقشه
29-
شومینه برای کلیه واحدها
30-
نرده ها و راه پله ها استیل
31-
بالکن ها طبق نقشه طراحی
32-
دیوارهای حیاط ........ طبق نقشه طراحی
33-
پارکینگ ها کف ......... دیوارها تا سقف ........
34-
انبارها کف ........ و دیوارها ...............
35-
انشعاب آب هر واحد مستقل و یک انشعاب آب مصارف مشترک
36-
ساب کف تمامی واحدها و مشاعات و پارکینگ ها 37- چهارچوب ها

1-37-
چهارچوب درها از نوع ..................
2-37-
چهارچوب کمدها از نوع ..................
38-
اجرای سیستم تهویه و هواکشی مناسب
. 39-
اجرای روشنایی گاز در واحدها
40-
اجرا و نصب
فالش تانک در سرویس ها
41-
نصب شیرآلات آب جهت کولر ها در پشت بام
42-
حیاط سازی و محوطه سازی متناسب با کلیه ساختمان
43-
اجرای محوطه سازی پیاده رو با طراحی زیبا و جدول گذاری
44- اجرا و نصب شیر

فلکه آب سرد و گرم و شوفاژها برای کل واحدها در داخل ساختمان توضیحات : چنانچه هر یک از مصالح فوق در بازار موجود نباشد معادل ریالی ٓان با توافق طرفین مالک کار قرار خواهد گرفت.
ماده 9- دفترخانه مورت توافق
دفترخانه مورد توافق طرفین برای انجام نقل و انتقاالت و امور وکالتی ، دفتر خانه اسناد رسمی شماره ........... تهران به نشانی .............
ماده 10- اسناد و مدارک پیوست قرارداد
1-10
فتوکپی اسناد مالکیت ساختمان فعلی
2-10
نقشه های کلی و اجرایی
3-10
صورت وضعیت چک های قرض الحسنه و بال عوض

ماده 11- موارد فسخ قرارداد
الف- این قرارداد در موارد ذیل از سوی طرف اول قابل فسخ می باشد:
الف-1 در صورت متوقف بودن بیش از .... ماه از شروع کار و یا متوقف ماندن بیش از ..... ماه از پیشرفت پروژه در هر مقطع زمانی
الف-2 در صورتی که سهم مشاعی عرصه انتقال یافته به طرف دوم به دیگران منتقل شود.
الف-3 چنانچه سهم مشاعی عرصه انتقال یافته به طرف دوم توسط اشخاص ثالث توقیف گردد. در این صورت با توجه با اصل آزادی اراده و پذیرش کلیه شرایط قرارداد حاضر از سوی طرف دوم همچنین تقدم زمانی این قرارداد توقیف سهم مشاعی وی نیز فاقد مبنای قانونی خواهد بود.
الف-4 در صورتی که حقوق مشارکت ناشی از این قرارداد از سوی طرف دوم به دیگری انتقال یابد. ب- این قرارداد در موارد ذیل از سوی طرف دوم قرارداد قابل فسخ می باشد
ب-1 چنانچه طرف اول قرارداد در موعد مقرر نسبت به تحویل ملک موضوع قرارداد ، اعطای وکالت کاری و یا انتقال رسمی عرصه اقدام ننماید.
ب-2 در صورتی که طرف اول حاضر به فک رهن از ملک موضوع قرارداد نگردد.
ب-3 چنانچه طرف اول سهم مالکیت خود از عرصه ساختمان را به دیگری انتقال دهد.
ب-4 در صورتی که طرف اول حقوق مشارکت ناشی از این قرارداد را به دیگری انتقال دهد..:

نکات مهمی در خصوص مشارکت ساخت

اولین قدم باید موضوع مشارکت که همان احداث واحد مسکونی یا هر مجتمع دیگری است و همچنین نحوه مشارکت مشخص شود.
اولین نکته‌ای که در رابطه با نحوه مشارکت مطرح است، مساله آورده طرفین است. آورده‌های دو طرف در قراردادهای مشارکت باید مشخص و روشن باشد. مالکی که می‌خواهد ملک خود را در اختیار سازنده قرار دهد، دقیقا باید به قیمت همان روزی که قرارداد در حال تنظیم است، مشخص کند که ارزش حقیقی ملک وی چقدر است.
چرا باید این برآورد انجام شود؟
در بسیاری موارد افراد از خود سوال می‌کنند که اصلا تعیین ارزش زمین چه ضرورتی دارد؟ حتی در برخی موارد ممکن است با این توجیه که اصلا تعیین ارزش زمین ضرورتی ندارد، در قرارداد ذکر کنند که مثلا متراژ زمین 200 مترمربع است و قرار است در 5 طبقه ساخته شود، براین اساس مثلا تعیین کنند که سه طبقه متعلق به مالک و دو طبقه متعلق به سازنده باشد. به این ترتیب مالک با این تصور که در همین حد کفایت می‌کند که میزان سهم خود را مشخص کند از تعیین ارزش قیمت روز ملک خود خودداری می‌کند، اما تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند، مثلا زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌های طرفین به طور دقیق لازم است. حتی اگر زمین امتیازات خاصی دارد، مانند کنتورهای برق و چاه‌ها که قابل انتقال به ساخت و ساز جدید هستند، باید به طور دقیق در قرارداد مشخص شود.
در مورد سازنده چطور؟

در مورد سازنده هم همینطور است و باید آورده‌های وی که شامل تعهد او برای ساخت پروژه‌ای با ویژگی‌های مشخص و معین است، به طور دقیق در قرارداد مشارکت درج شود، اما در حالی‌که آورده مالک شامل زمین و ویژگی‌های خاص آن به قیمت روز تعریف می‌شود در مورد سازنده باید تعیین آورده به نحو دقیق تری صورت گیرد و سازنده باید از همان ابتدا در بخش آورده‌ها به طور دقیق مشخص کند که هزینه‌هایی مانند صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم، مازاد تراکم، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحد، خرید تراکم، سند مالکیت و... به چه صورت خواهد بود؟ آیا این گونه هزینه‌ها جزو آورده‌های وی خواهد بود یا مالک نیز باید در قبال این هزینه‌ها سهمی را بپردازد؟ حال برخی سازنده‌ها به طور کلی این موارد را در قراردادها ذکر می‌کنند، مثلا عنوان می‌کنند که هزینه اخذ پروانه ساخت را متعهد شده‌اند. این در حالی است که در نتیجه نپرداختن به تک تک این موارد، سازنده پس از دریافت جواز ساخت، مثلا برای مابه‌التفاوت تراکم طبقه پنجم، با مالک دچار اختلاف می‌شود، چون این مورد را در قرارداد خود ذکر نکرده‌اند. به این ترتیب مالک باید از همان ابتدا از سازنده بخواهد که تکلیف این‌گونه موارد به روشنی در قرارداد مشخص شود.
بحث دیگری که در ارتباط با آورده‌ها مطرح است این است که بعضا املاکی که سازنده‌ها برای ساخت انتخاب می‌کنند ممکن است بدهی‌های احتمالی مانند عوارض شهرداری یا مالیات‌های اجاره و... داشته باشند که این‌گونه بدهی‌ها هیچ ارتباطی به سازنده ندارد و مالک نمی‌تواند بدهی‌های معوقه را به گردن سازنده بیندازد. به همین دلیل باید حتما در متن قرارداد به این نکته هم توجه شود که بدهی‌های احتمالی پلاک ثبتی مورد نظر یا ملک مورد نظر، بر عهده مالکان است. اگر این مورد در قرارداد تعیین تکلیف نشود ممکن است مالک بگوید که من ملک خود را با همین شرایط در اختیار سازنده قرار دادم و وی باید آن را پرداخت کند. در شروع احداث پروژه نیز هزینه‌هایی وجود دارد که این هزینه‌ها هم باید کاملا روشن شود. این هزینه‌ها به طور دقیق شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسائل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و... است که جزو آورده سازنده است و باید توافق سازنده با مالک در مورد تقبل این هزینه‌ها هر چه که باشد، به صورت بسیار دقیق و جزئی در قرارداد مشارکت قید شود.

اصولا در قراردادها، وقتی سازنده برای ساخت پروژه به مالک تعهد می‌دهد، قید کردن تک تک این موارد و ملزم کردن وی به موارد توافق، فضا را برای جلوگیری از سوءاستفاده احتمالی سازنده از بین می‌برد. معمولا این‌گونه موارد در تعهد سازنده است، هر چند قرارداد مشارکت قراردادی توافقی است. حتی مسوولیت خرید و نصب انشعابات و اینکه این موارد بر عهده چه کسی است، باید به‌طور دقیق در قرارداد تعیین تکلیف شود، به خصوص در موارد انشعابات مشاعات. نکته دیگر که باید بسیار به آن تاکید کنم این است که مدت زمان اجرای قرارداد باید به طور دقیق مشخص باشد؛ یعنی از لغاتی مانند حدود و... استفاده نشود. مدت زمان اجرای قرارداد هم از ابتدای زمان اخذ مجوز ساخت تا مرحله تحویل و بهره‌برداری باید با با ذکر تاریخ دقیق روز، ماه و سال مشخص شود. علاوه بر این مورد که در تعهد سازنده است، مدت زمان دقیق تخلیه ملک و تحویل به سازنده برای آغاز عملیات ساخت هم که در تعهد مالک است باید به طور دقیق در قرارداد مشخص و ذکر شود. از طرف دیگر زمانی که پروژه ساخته شد و به بهره‌برداری رسید در جهت استعلام‌های قانونی آن مانند سند مستقل و یک برگی و... که ممکن است چند ماه زمان ببرد، باید در قرارداد مورد توجه مالکان و سازندگان قرار داشته باشد. این تاریخ‌ها باید کاملا در قراردادهای مشارکت مشخص باشد.
نکته دیگری که باید در قراردادهای مشارکت روشن شود بحث سهم‌الشرکه یا همان سهم طرفین است. بعضا می‌بینیم در قراردادها نوشته شده 60 درصد مالک، 40 درصد سازنده یا اینکه در برخی قراردادها دیده می‌شود مبالغی تحت عنوان بلاعوض از طرف مالک از سازنده مطالبه می‌شود، اصولا دو طرف باید در قراردادهای مشارکت قبل از اینکه به اختلاف برخورد کنند، سهم مالکان در پروژه را به طور دقیق تقسیم کنند. محل استقرار طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین باید به صورت دقیق در قرارداد مشخص شود. تعداد طبقات باید به طور دقیق از همان ابتدا مشخص باشد. ضمن اینکه سهم‌الشرکه باید به صورت درصدی از پروژه مشخص شود و نه براساس طبقات. از سوی دیگر باید در قرارداد مشخص شود درصورتی که تعداد طبقات پیش‌بینی شده حاصل نشد، یا اینکه اگر سازنده اضافه تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهم‌الشرکه چه خواهد شد.

مهم‌ترین دغدغه‌ای که سازندگان در ساخت‌وسازهای مشارکتی دارند، عمل مالک به تعهدات مربوط به انتقال سند است. در مبحث مربوط به انتقال سند حالات مختلفی وجود دارد که به توافق طرفین برمی‌گردد، به این صورت که عده‌ای از مالکان با سازنده توافق می‌کنند که در قبال پرداخت چک تضمین به مبلغی بر مبنای آورده سازنده یا بیشتر، به واسطه مشارکت( مثلا مشاور املاک، وکیل و ...) انتقال سند را پس از اتمام عملیات ساخت انجام دهند. این حالت می‌تواند برعکس باشد، به این صورت که براساس توافق، سند ابتدا به سازنده انتقال یابد و در مقابل چک تضمین از طرف سازنده به واسطه سپرده شود. حالت سوم این است که مالک متعهد می‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهند، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام می‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد واسطه سپرده می‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.

تعهدات سازنده در قراردادهای مشارکت به چه مواردی برمی‌گردد؟
تعهدات سازنده در این نوع قراردادها بیشتر به نحوه ساخت برمی‌گردد. توصیه اکیدی که در این زمینه وجود دارد این است که سازنده و مالک باید حتما در قرارداد، مشخصات عمومی ساختمان را به طور دقیق و جزءبه‌جزء قید کنند، یعنی مثلا در مورد سقف باید به نوع مصالح به طور مشخص اشاره شود که قیمت‌ها، شرایط و استاندارد هر کدام متفاوت است.
در مورد دیگر مصالح هم همینطور است، باید هر کدام به طور ریز مشخص شود که از چه ساختار و سیستم‌هایی استفاده شود، حتی ویژگی‌های چاه فاضلاب هم باید به طور دقیق مشخص شود. پس مواردی که در خصوص مشخصات عمومی ساختمان مطرح است، حتی نوع لولا‌های درب کابینت‌ها باید به طور دقیق مشخص شود. به این خاطر که یکی از مهم‌ترین موارد اختلاف بین طرفین قرارداد مربوط به مشخصات عمومی سازه است.
نکته دیگری که باید به آن پرداخته شود مشخص کردن این نکته است که اسناد و مدارک ساخت اساسا باید در اختیار چه کسی باشد؟ این مورد یکی از مواردی است که ضرورت وجود واسطه را بین طرفین معامله تایید می‌کند. موضوع مهم دیگری که در ارتباط با وجود واسطه و اطمینان طرفین از اینکه در هنگام بروز اختلاف باید اصولا چه اقدامی انجام دهد به مساله ضرورت تعیین داور در قراردادهای مشارکت برمی‌گردد که در کمتر قراردادی مورد توجه قرار می‌گیرد. براساس قانون آیین دادرسی مدنی وقتی که در قراردادی داور تعیین می‌شود، اگر اختلافی بین طرفین ایجاد شود، طرفین دیگر حق مراجعه به دادگستری ندارند، بلکه داور است که باید بین طرفین حکم صادر کند.

معمولا در بحث قراردادهای مشارکت سازندگان حق پیش فروش پروژه و اجازه فروش پروژه را از مالک می‌خواهند. من به مالکان دادن اجازه پیش فروش پروژه به سازنده را اگر شناخت کامل و دقیقی از وی ندارند تا پایان پروژه پیشنهاد نمی‌کنم.
چون در بسیاری موارد سازنده‌ای که خواهان پیش‌فروش است، پول کافی برای ساخت در اختیار ندارد و می‌خواهد با سرمایه دیگری پروژه را تمام کند. بسیاری از سازنده‌های معتبر در این زمینه مشکلی ندارد اما بسیاری از سازندگان را مشاهده کرده‌ایم که اینها قرارداد مشارکت را با مالک امضا کرده‌اند از وی حق پیش فروش گرفته‌اند پول را از خریدار گرفته اند و متواری شده‌اند، حالا مالک مانده است و پیش خریداران و قراردادی که در آن مالک به سازنده اجازه پیش فروش داده است. از نظر حقوقی هم سازنده‌ای که قرارداد مشارکت تنظیم می‌کند، حتی اگر مالک به وی حق پیش فروش بدهد، بدون امضای مالک نمی‌تواند ملک را بفروشد، چون هنوز سند به نام مالک است و این توصیه‌ای است که به پیش خریداران می‌کنم، مبنی بر اینکه بدون حضور مالک تنها براساس قرارداد مشارکت و تنها به صرف امضای مبایعه‌نامه از سوی سازنده اقدام به پیش‌خرید نکنند.
نکته دیگر در خصوص اخذ وام است. بعضا سازندگان پروژه‌ها، از مالک حق گرفتن وام را می‌خواهند یا در قرارداد قید می‌کنند که سازنده حق گرفتن وام دارد. مالک باید در این مورد هم بسیار دقت کند، به این خاطر که در ازای وامی که بانک به سازنده می‌دهد، سند مالک در رهن بانک می‌رود، حالا اگر سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکرده باشد و اقساط خود را به موقع پرداخت یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر جریمه‌های ناشی از تاخیر، کل دارایی مالک در آن ملک از سوی بانک
مصادره می‌شود. بنابراین دو توصیه مهمی که در این رابطه به مالکان می‌کنم آن است که در صورتی که اطمینان 100درصدی به سازنده ندارند، اجازه دریافت وام و همینطور اجازه پیش‌فروش به سازنده ندهند. این امر تضمین‌کننده نسبی است نسبت به حفظ منافع مالک.
نکته دیگری هم که متعاملین در قرارداد پیش فروش باید به طور روشن آن را تصریح کنند، آن است که افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی نباید در اصل قرارداد تاثیر داشته باشد. مالک متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان اجرای قرارداد خواهان سهم بیشتری نشود و سازنده هم در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی سهم بیشتری مطالبه نکند.
مساله دیگر اینکه گنجاندن بندهایی مانند این بند: «در صورتی‌که سازندگان در هر مقطع ساختمان، بیش از 40 روز کار ساخت‌وساز را تعطیل کنند، اگر سازندگان به اختیار و ناشی از ناتوانی مالی کار را تعطیل کرده باشند به مالکان وکالت داده می‌شود که یک واحد سهم سازنده را پیش فروش کنند تا بقیه کار را انجام دهند"، تدابیر خوبی است که باید مالکان در هنگام عقد قرارداد به آن توجه داشته باشند.البته تبصره‌های زیادی در رابطه با قراردادهای مشارکت در ساخت می‌توان اعمال کرد که با توجه به نیازها، سلیقه‌ها و نوع قرارداد می‌تواند مورد توجه قرار گیرد.