نکاتی در خصوص پیش فروش ساختمان

قرارداد پیش فروش ساختمان :بر اساس قانون ، هر قراردادی به هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیش فروشنده ) متعهد به احداث بنا یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین با هر نوع کاربری در مقابل پیش خریدار گردد را گویند .

نکات :

1. در قرار داد بایستی پلاک و مشخصات ثبتی ملک ، نشانی ، تعداد اتاق ، شماره طبقه ، واحد ، پارکینگ ، نوع کاربری و مساحت کل عرصه و اعیان ، همچنین مصالح ساختمانی و سیستم گرمایش و سرمایش، تماما" به طور دقیق قید گردد.این موارد باید بر اساس پروانه ساخت و شناسه فنی هر واحد باشد.
2. مبلغ قرارداد، میزان اقساط ، تعداد قبوض اقساطی و زمان تحویل باید در قرارداد تصریح گردد.
3. تنظیم قرارداد پیش فروش در صلاحیت دفتر خانه های اسناد رسمی و تنظیم صورت جلسه مقدماتی در صلاحیت بنگاه های املاک می باشد.
4. تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان نیاز به ارائه گواهی مالیاتی از طرف پیش فروشنده ندارد و صرفا" حق التحریری خاص به آن تعلق می گیرد.
5. میزان خسارت تاخیر پیش فروشنده در انجام دادن تعهداتش در قرارداد تعیین می گردد، اما چنانچه طرفین به مبلغی بیشتر توافق کنند این توافق معتبر است.
6. طرفین می توانند در نحوه ی پرداخت اقساط توافق نمایند اما باید توجه کنند حداقل 10 در صد بها، همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و نمی توانند خلاف آن توافق نمایند.
7. پیش خریدار می تواند پرداخت باقی مانده اقساط را منوط به تایید مهندس ناظر ساختمان کند. شایان ذکر است پیش خریدار، به نسبت اقساطی که پرداخت نموده ،مالک ملک پیش فروش شناخته می شود.
8. پیش فروشنده فقط با رضایت همه ی مالکان می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات خود را به دیگری واگذار نماید.

نکاتی در خصوص اجاره نامه

اجاره نامه سند نوشتاری قرارداد اجاره است که بین صاحب ملک(موجر) و اجاره کننده (مستاجر) تنظیم می شود. در این سند مشخصات طرفین قراداد، میزان اجاره بها، مورد اجاره و شرایط طرفین قید شده است.
در قانون مدنی ایران و در ماده 466، اجاره چنین تعریف شده است: "اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر، اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند."

در نوشتن و امضاء قرارداد اجاره به موارد زیر توجه کنید.

1. از قوانین مربوط به اجاره تا حدودی آگاه باشید.به طورمثال، بدانید در صورتی که اجاره چند ماه پرداخت نشود به موجراجازه تخلیه ملک داده می شود.
2. اجاره، عقد لازم است. یعنی هیچکدام از طرفین نمی توانند بدون توافق طرف دیگر یکجانبه آنرا بر هم زند.
3. چنانچه در مدت اجاره تعمیراتی در عین مستاجره ضروری باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر گردد مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات شود.
4. در خصوص اجاره اماکن تجاری، موجرین باید وضعیت سرقفلی مغازه را در قرارداد به طور واضح مشخص نمایند. قانون حاکم بر سرقفلی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1365 می باشد.
5. مال مورد اجاره باید قابل انتفاع(بهره برداری، استفاده) باشد.
6. اجاره به دلیل فــوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود ولی اگر موجر تنها مالک منــافع عین مستاجره برای مدت عمر خــود باشد اجــاره با فوت موجر باطل می شود.
7. در مورد اجاره محل کسب و پیشه اگر در قرارداد شغل خاصی تعیین شده باشد مستاجر نمی تواند بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید از نظر عرف مشابه شغل سابق باشد.
8. در اجاره محل مسکونی، قرارداد را باید دو نفر شاهد امضاء نمایند تا موجر بتواند دراجرای تخلیه از قانون موجر و مستاجر سال 1367 بهره مند گردد.
9. موجر برای افزایش اجاره بهاء و مستاجر برای کاهش اجاره بهاء می توانند دادخواست تعدیل اجاره بهاء دهند. در مکان های تجاری، این دادخواست بعد از گذشت 3 سال از تاریخ آخرین توافق موجر و مستاجر یا حکم دادگاه در این خصوص خواهد بود مگر آنکه طرفین به توافقی دیگر دست یابند.
10. اگر موجر ملک خود را به شخص دیگری بفروشد اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ را در صورت انتقال برای خود شرط کرده باشد.
11. دقت شود مشخصات کامل طرفین با نشانی اقامتگاه آنان در قرارداد درست قید شود.
12. مدت شروع و پایان قرارداد اجاره باید مشخص باشد( از یک ساعت تا چندین سال)،اما بهتر است که مدت اجاره یک ساله باشد.
13. در صورتیکه مالک به انتقال ملک به غیر راضی نباشد مالک سرقفلی(مستاجر) می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال به صورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی اقدام نماید.
14. اگر اتباع بیگانه قصد اجاره مغازه ای را داشته باشند باید قبل از هر اقدام مجوز قانونی آن را دریافت کنند.
15. مستاجر باید از دادن چک سفید امضاء برای تضمین تخلیه به موجر خودداری کند. این کار باعث می شود اولاً موجر هر مبلغی را که بخواهد درآن درج نماید، ثانیاً در صورت مفقود شدن چک مورد نظر مشکلات بسیاری برای صاحب چک ایجاد شود.

نکاتی در تنظیم قرارداد های فروش

1. پیش از نگارش قرارداد در مورد متن آن با طرف دیگر توافق کنید و مطمئن شوید که متن نوشته شده تغییر نمی کند.
2. مندرجات قرارداد صریح و روشن با شد و مقصود و منظور طرفین کاملا" بیان شود تا دستخوش تفسیر های گوناگون نشود.
3. سعی کنید قرارداد، خط خوردگی نداشته باشد. در صورت خط خوردگی ، در قرارداد حتما" توضیح داده شود.
4. در قرارداد، قسمت های نقطه چین (...) را با توافق طرفین به دقت تکمیل کنید و در غیر این صورت روی نقطه چین ها خط بکشید تا مورد سوء استفاده قرار نگیرد.
5. اگر مورد معامله سند رسمی دارد نام مالک در قسمت فروشنده قید شود و اگر به عنوان مثال : ( احمد ) مالک رسمی است و( سعید ) با وکالتی که از وی دارد قصد انجام معامله را دارد قید کنید: " فروشنده احمد با وکالت سعید به موجب وکالت نامه رسمی شماره ..... تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی شماره .... تهران ".
6. در صورتی که مورد معامله جزء ماترک باشد با مطالبه و رویت اصل و کپی گواهی انحصار وراثت ، بررسی نمایید که چه کسانی جزء وراث هستند و حق انجام دادن معامله را دارند.علاوه بر آن در زمان تنظیم سند رسمی ، ارائه گواهی نامه ی واریز مالیات بر ارث ضرورت دارد.
7. در صورت تعدد مالکان ، میزان سهم هر یک دقیقا" مشخص گردد.
8. در صورت تعدد خریداران ، میزان مشارکت هریک مشخص شود . مثلا" بالمناصفه یا بالسویه و ...
9. در تعریف مورد معامله برای زمین و باغ و باغچه ، از واحد شمارش ( قطعه ) برای آپارتمان ، از واحد شمارش دستگاه و برای خانه و مغازه ، از واحد شمارش ( باب ) استفاده نمایید.
10. حتما" پلاک ثبتی ملک ، شامل پلاک فرعی و اصلی ، شماره قطعه ، بخش و منطقه ثبتی به صورت صحیح و دقیق ذکر شود.
11. مساحت طبق سند مالکیت درج گردد و چنانچه مورد اصلاحی نیز دارد، این اصلاح قید شود.
12. اگر مورد معامله دارای انباری و پارکینگ است حتما" شماره قطعات تفکیکی و مساحت انباری ذکر شود.
13. نشانی دقیق مورد معامله شامل خیابان ، کوچه ، پلاک ، طبقه ، شماره واحد و موقعیت آن ، غربی یا شرقی ، شمالی یا جنوبی ،قید شود تا بعدا" در تعیین مورد معامله اختلافی به وجود نیاید
14. قیمت مورد معامله به صورت مقطوع به عدد و حروف و به ریال و تومان مشخص گردد.
15. اگر چکی ( اعم از تضمینی یا شخصی ) در مورد ثمن معامله پرداخت می شود حتما" در قرار داد مشخصات چک در ج گردد.
16. از صدور چک در وجه حامل خودداری و چک را در وجه خریدار صادر نمایید و در متن چک نوشته شود بابت قرارداد شماره ..... همچنین در صورت امکان از چک های تسلیمی کپی تهیه و نگهداری کنید.در ضمن تمام چک ها باید در حضور طرفین صادر و امضاء شود.
17. چک ها بدون خط خوردگی و از نظر مهر و امضاء شرایط قانونی رعایت شده باشد . مثلا" در بعضی شرکت ها طبق اساسنامه در صورت چک و اسناد تجاری علاوه بر امضاء صاحبان امضاء ، درج مهر شرکت نیز ضرورت دارد.
18. اگر قیمت مورد معامله از طریق چک شخصی غیر از خریدار پرداخت شود ، بهتر است خریدار نیز پشت چک ها را امضاء نمایدتا با این کار خریدار و شخص ثالث متضامنا" در مقابل فروشنده ملزم به پرداخت وجه چک گردند.
19. توجه کنید که چک وعده دار فاقد جنبه کیفری است و چنانچه وصول نشود قابل پیگیری در دادسرا نخواهد بود.و فقط در دادگاه های حقوقی و اجرای ثبت قابل پیگیری است .( چک روز از نظر کیفری قابل پیگرد است)
20. چنانچه مورد معامله دارای وام باشد ، حتما" باید مبلغ اصل بدهی بانکی ، اقساط معوقه ، اقساط باقیمانده و سود متعلقه ، دقیقا" مشخص گردد. بنابراین طرفین می توانند به شعبه بانک پرداخت کننده تسهیلات مراجعه و با اخذ پرینت بانکی موارد یاد شده را مشخص ، و سپس بر همان مبنا مبادرت به تنظیم قرارداد نمایند.
21. چنانچه تسهیلات بانکی به نام خریدار منتقل نشود ، حتما" در قرارداد برای عدم پرداخت یا تاخیر در پرداخت اقساط وام ، ضمانت اجرایی قاطع و محکم داده شود.
22. برای تحویل مورد معامله تاریخ دقیق مشخص و برای انجام نشدن تعهد فروشنده در موعد مقرر ، وجه التزام روزانه یا مقطوع تعیین شود.
23. تاریخ دقیق تنظیم سند رسمی با ذکر شماره دفتر اسناد رسمی و آدرس آن قید شود. توجه کنید : روز حضور در دفتر خانه مقارن با ایام تعطیل رسمی نباشد.
24. در صورت عدم حضور در تاریخ مقرر ، حتما" از دفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور اخذ گردد.لازم به ذکر است که صدور گواهی عدم حضور صرفا" مختص به انتقال قطعی املاک بوده و در انتقال وکالتی ، دفتر خانه های اسناد رسمی تعهدی برای صدور گواهی عدم حضور ندارند.
25. در صورت تعدد فروشندگان یا خریداران توصیه می شود در جبران خسارت و پرداخت وجه التزام،مسئولیت تضامنی در قرارداد شرط شود.
26. از درج شروط متعارض در قرار داد پرهیز گردد.
27. در حالتی که مورد معامله در تصرف مستاجر باشد، نحوه تخلیه و تحویل ملک یا ادامه سکونت مستاجر مشخص گردد.بعد از تنظیم سند، رابطه فروشنده با ملک و مستاجر قطع و تعهد فروشنده به تخلیه عین مستاجره اعتبار ندارد.
28. اگر مورد معامله سند رسمی مالکیت نداشته باشد انجام دادن معامله با تبعاتی همراه خواهد بود.تقریبا" اکثر قریب به اتفاق املاک کشور ثبت شده و دارای سابقه ی ثبتی هستند. و وفق ماده 22 قانون ثبت ، دولت فقط کسانی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک ( واقع در سازمان ثبت اسناد و املاک منطقه ی مربوطه ) به نام ایشان ثبت شده باشد.
29. در معاملات با شرکت ها و اشخاص حقوقی ،رویت آگهی های تاسیس و آخرین تغییرات مندرج درروزنامه رسمی ضروری است تا مشخص گرددکه چه کسانی دارای نمایندگی و حق امضاء اسنادو قراردادها می باشند.هنگام تنظیم قرارداد، ممهور نمودن آن به مهر شرکت نیز ضرورت دارد.
30. توصیه می گردد قرارداد توسط دو نفر شاهد با قید نام و نام خانوادگی امضاء شود.