به طور میانگین طی ۵۰ سال گذشته در شهر تهران آپارتمان ۲۰ درصد، زمین ۲۵ درصد و نرخ دلار ۱۷.۵ درصد سالیانه افزایش قیمت داشته اند. البته در این محاسبه نرخ دلار را بر مبنای واقعی آن یعنی ۸۰۰۰ تومان در نظر گرفته شده و فرض گردیده قرار است به حدود این مبلغ کاهش یابد یا قدرت خرید به تدریج نسبت به دلار اصلاح شود. مبنای محاسبه رشد دلار هم بدین صورت است که تورم متوسط سالیانه و سود بانکی در ایران را حساب میشود که سالیانه حدود ۲۰ درصد است و نرخ بهره در آمریکا را هم ۲.۵ درصد در نظر گرفتیم که مابه‌التفاوت آن ۱۷.۵ درصد می شود. تورم متوسط سالیانه در ایران، تورم متوسط دلار در آمریکا را از هم کم می‌کنیم مابه‌التفاوت آن بالانس دلار و ریال است.
وی افزود: در طول ۵۰ سال گذشته در مواقعی دلار ثابت مانده و خودش را با قیمت بقیه کالاها مثل آپارتمان و زمین بالانس نکرده است. مثلا قیمت دلار امروز باید حدود ۷۹۰۰ تومان باشد؛ زیرا طی ۵۰ سال باید ۱۲۰۰ برابر می‌شد. این در حالی است که آپارتمان در تهران ۱۸۰۰ برابر و زمین ۱۰ هزار برابر شده است.
بنابراین رشد قیمت زمین به مراتب بیش از قیمت مسکن و ارز بوده که نشان می‌دهد آنچه که در بلندمدت بر روی قیمت مسکن تاثیرگذار بوده، رشد قیمت دلار نبوده بلکه فاکتور زمین، عامل اصلی بوده است.
افزایش قیمت ارز در ماههای اخیر ناشی از هیجانات سیاسی بوده است گفت: قیمت دلار هم اکنون دارای حباب است. بنابراین یا باید ثابت بماند و بر مبنای آن قیمتها در طول سالهای آینده اصلاح شود یا اینکه قیمت دلار به محدوده ۸۰۰۰ تومان برگردد. آمار نشان می‌دهد نبود تعادل بین عرضه و تقاضا باعث افزایش قیمت مسکن شده است. قیمت آپارتمان به نسبت ارز، بسیار بیشتر بود اما دولت با سیاست سرکوب ارز، قیمت آن را پایین نگه داشته بود تا اینکه در ماههای اخیر این فنر رها شد.
در حال حاضر حدود ۴۰ درصد قیمت مسکن به نرخ ارز مربوط می شود و ۶۰ درصد دیگر به دستمزد وابسته است. بنابراین اگر قیمت ارز کاهش پیدا کند ۴۰ درصد بر آپارتمان تاثیر می‌گذارد. از سوی دیگر اگر ارز ۱۰۰ درصد افزایش قیمت داشته باشد آپارتمان باید ۴۰ درصد بالا برود. چون قبلا این رشد خود را پیش‌خور کرده است.
با اشاره به سهم زمین در آپارتمان بخش اصلی رشد قیمت مسکن ناشی از زمین و عوارض شهرداری است و قیمت ساخت، کمترین سهم را داشته است. در حال حاضر تراکم را بالا می‌برند تا بتوانند قیمت زمین را سرشکن کنند؛ زیرا برای زمین، بخصوص در کلانشهرها نمی‌توان چاره‌ای اندیشید و فقط باید تعداد طبقات را افزایش داد.
سیاست مسکن مهر را نیز در کاهش قیمت مسکن تاثیر کمی داشته و دولتهای نهم و دهم در نظر داشتند با حذف فاکتور زمین در قالب طرح مسکن مهر، قیمت مسکن را کاهش دهند. غافل از اینکه آنچه به زمین ارزش می دهد، زیرساختها و امکانات است و نمی توان با ساخت مسکن در بیرون از شهرها، قیمت مسکن در کلانشهرها را پایین آورد.
منبع: سایت رکنا
پول داغ یا Hot Money به پول سرگردانی گویند که در پی دریافت سود کوتاه مدت بالا به سرعت از بازاری به بازار دیگر انتقال پیدا می‌کند.
برای مثال این پول وارد بازار ارز و طلا شده و پس از کسب سود بالا در دوره زمانی نسبتا کوتاه و افول آن بدنبال بازار دیگری گشته و از بازار ارز و طلا خارج و وارد بازار بعدی خواهد شد.
در صنعت بانکداری نیز در بسیاری از مواقع بانک‌ها با ارائه نرخ‌های بالای سپرده یا گواهی سپرده در پی جذب این وجوه می‌باشند. مبالغ بالای این وجوه سرگردان و مقدار جذابیت بازارهای موازی در بسیاری از مواقع باعث تغییر نرخ‌های بانکی میشود.
پول داغ یک گردش وجوه (یا سرمایه) از یک کشور به کشور دیگر به منظور کسب یک سود کوتاه مدت روی نوسانات نرخ بهره یا نرخ تبادل ارز پیش بینی شده است. به این نگرش گردش سرمایه، 'پول داغ' گفته میشود چون به سرعت می‌تواند به داخل و خارج بازارها جابه‌جا شود که به طور بالقوه به بی‌ثباتی بازار منجر میشود.
نمونهٔ سادهٔ زیر پدیدهٔ پول داغ را روشن می‌کند: در آغاز سال ۲۰۱۱، متوسط نرخ ملی ارزش سپرده یک ساله در ایالات متحده برابر ۰٫۹۵٪ است. در مقابل، معیار سپردهٔ یک ساله چین، ۳٪ است. واحد پول چین به طور جدی ای از ارزش کمتری در برابر واحدهای پولی عمده تجاری دنیا برخوردار است و بنابراین احتمالاً در سالهای پیش رو ارزش بیش تری نسبت به دلار آمریکا پیدا می‌کند. با توجه به این شرایط، اگر یک سرمایه‌گذار در ایالات متحده پول خود را در یک بانک چینی سرمایه‌گذاری کند، سرمایه‌گذار بازگشت سرمایه بیشتری نسبت به حالتی که همان سرمایه را در یک بانک آمریکایی سرمایه‌گذاری کند، دریافت می‌کند. این حالت، چین را هدف عمدهٔ گردش به داخل پول داغ قرار می‌دهد. این تنها یک نمونه برای رفع ابهام است. در واقع، پول داغ حالت‌های گوناگون بسیاری از سرمایه‌گذاری را در بر می‌گیرد.
توصیف زیر به روشن‌تر شدن این پدیده کمک می‌کند:" یک کشور یا یک بخش در جهان اقتصاد، یک بحران مالی را تجربه می‌کند؛ سرمایه به طور وحشت آوری خارج میشود، سرمایه گذاران مقاصد جذاب تری را برای پولشان جستجو می‌کنند. در مرحله بعد، گردش‌های به داخل سرمایه یک جنبش عظیمی را ایجاد می‌کند که با بالا رفتن بدهکاری‌ها همراه میشود، برای مدتی بهای دارایی‌ها افزایش پیدا کرده و مصرف افزایش می‌یابد. اما غالباً، این گردش‌های به داخل سرمایه بحران دیگری را نیز به دنبال دارد. برخی مفسران این الگوهای گردش سرمایه را به عنوان "پول داغ" توصیف می‌کنند که از یک کشور یا بخش به دیگری جریان پیدا می‌کند و دنباله‌ای از ویرانی‌ها را از خود به جا می‌گذارد.
روش‌های اصلی مقابله با پول داغ :
برای مثال زمانی که پول داغ سرچشمه گرفته از ایلات متحده وارد چین میشود، سرمایه گذاران در بازار ارز دلار آمریکا را می‌فروشند و یوان چین خریداری می‌کنند و این کار فشار رو به بالایی بر ارزش یوان خواهد گذاشت. به منظور جلوگیری از افزایش واحد پول چینی، بانک مرکزی چین برای خرید دلار آمریکا یوان چاپ می‌کند. این موضوع منبع مالی چین را افزایش می‌دهد که به نوبه خود باعث تورم میشود. سپس بانک مرکزی چین مجبور است ذخیره نیازمندیهای بانک را افزایش دهد یا اوراق قرضه چینی را صادر کند تا پول‌هایی که پیش از به بازار در عملیات مداخله نرخ مبادلات تزریق کرده است را برگرداند. با این حال این رویکرد به مانند دیگر رویکردها محدودیت هاییدارد، نخست آن که بانک مرکزی نمی‌تواند به افزایش ذخایر بانکی ادامه دهد چون بر سودآوری بانک تأثیر منفی خواهد گذاشت. دوم آنکه در بازار اقتصادهای نو ظهور، بازار مالی داخلی به اندازه کافی عمیق نیست تا بر گردش‌های بازار باز تأثیر گذار باشد.
استحکام مالی:این نظریه مبنی بر استفاده از محدودیت مالی، به ویژه به شکل هزینه کردن تخفیفات بر غیرقابل معاملات است، بنابراین به عنوان تراکم پایینتر اثر تورمی جریان داخلی سرمایه را مطالبه و محدود کند.♦ نصاب معاملات برای سال 1397
♦ بر این اساس ، حدنصاب معاملات کوچک تا 250 میلیون ریال ، معاملات متوسط با مبلغ بیش از سقف معاملات کوچک و تا سقف 2 میلیارد و 500 میلیون ریال و معاملات بزرگ با مبلغ برآورد اولیه بیش از 2 میلیارد و 500 میلیون ریال تعیین شد.
♦ همچنین حد نصاب معاملات یاد شده به مواردی که معامله به صورت مزایده انجام میشود ، تسری می‌یابد.
♦ با توجه به تعیین حد نصاب معاملات برای معاملات کوچک :
دارای‌های خریداری شده تا سقف 2 میلیون و پانصد هزار تومان را می‌توان در سال خریداری شده مستهلک نمود و معاملات تا سقف یک میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان در هر صورتحساب را به صورت تجمیعی ارسال نمود.
کارگروه ویژه اقدام مالی (Financial Action Task Force) یا همان FATF در سال 1989 میلادی به عنوان یک گروه بین دولتی با حضور 7 کشور تشکیل شد. مهم ترین هدفی که این گروه دنبال می کند، مبارزه با تروریسم و پولشویی و رفع تهدیدات علیه سلامت نظام مالی است که پس از رویداد 11 سپتامبر به صورت جدی تر با حضور کشورهای بیشتری اجرای ماموریت های خود را در پیش گرفت.
از سال 2007 کشورمان در لیست سیاه FATF قرار گرفت و به همین دلیل بسیاری از شرکت ها در مراودات مالی با یران احتیاط بیشتری به خرج دادند. پس از آن دولت مردان کشورمان در پی تعلیق ایران در فهرست سیاه گروه ویژه اقدام مالی بودند و در نهایت در سال 1389 با تصویب نقشه راه شورای عالی مبارزه با پولشویی اولین گام اقدامات اصلاحی برداشته شد.
هر چند که بحث پیوستن ایران به این کارگروه بین المللی از سال 89 مطرح بود اما از سال 95 اقدامات جدی برای عضویت در این نهاد در دولت و مجلس به اجرا رسید. در نهایت این گروه که هر سال یک لیست سیاه از کشورهایی که مقررات مالی نگران کننده ای دارند منتشر می کند، در سال 2016 نام ایران را در ازای انجام برخی تعهدات از این فهرست حذف کرد و از تیرماه 95 تاکنون در سه نوبت با تصویب اعضای FATF ایران از لیست سیاه خود خارج کرده است.
کارشناسان پولی و مالی معتقدند که با رای FATF، فرصتی پیش آمده است تا ایران بتواند حسن نیت خود را به نهادهای بین المللی نشان دهد و سلامت نظام بانکداری خود را به بدگمان های خارجی ثابت کند. حال اینکه امروز بحث اصلاح برخی از مفاد قانون پیوستن به این نهاد بین المللی در مجلس وشورای نگهبان مطرح است و شورای نگهبان به ترجمه برخی متون آن ایراد دارد که باید برای تایید نهایی اصلاح شود.
هر چند که عده ای مخالف پیوستن ایران به این نهاد بین المللی هستند ، نهادی که می تواند افزایش اعتماد شرکت ها و کشور های خارجی برای سرمایه گذاری در ایران و بالا رفتن شفافیت در نظام بانکی و مالی کشور به دنبال داشته باشد . اما در نهایت لایحه عضویت در این کارگروه سال گذشته در مجلس به تصویب رسید و در حال حاضر بحث رفع ایرادات ترجمه برخی از متون قانون FATF در مجلس مطرح است که بسیاری از کارشناسان اقتصادی و پولی و بانکی بر این باور هستند که این ایرادات برداشت مختلف از تفسیر ترجمه ها است که قابل حل خواهد بود.
«احمد حاتمی یزدی» کارشناس پولی و بانکی میگوید:
هدف FATF شناسایی طرفین در هر گونه معامله است و تمام نقل و انتقالات در بانک ها طبق قوانین FATF باید شناسایی شود که چه کسی این پول را با چه اهدافی به چه کسی می دهد و این پول بابت چه اقداماتی رد و بدل می شود.اگر مشخص شود که این پول بابت خرید کالا یا خدمات است باید فاکتور آن ارایه شود. تمام مبادی و مقاصد نقل و انتقالات پولی شناسایی می شود تا این اطمینان حاصل شود که این هزینه ها صرف اقدامات غیر قانونی و اهدافی از جمله تروریسم نمی شود.
در حال حاضر که این سیستم در نظام پولی و بانکی کشور حاکم نیست هنوز به روش های سنتی اداره می شود. از این رو بخش عمده ای از اقتصاد ایران زیر زمینی و اقتصاد قاچاق کالا است. با عضویت در FATF مشخص می شود که انتقالات بابت قاچاق کالا است یا واردات قانونی کالا.
هدف FATF مبارزه با تروریسم و پولشویی است و به طور قطع عناصری که تروریست شناخته شوند نمی توانند در این سیستم های بانکی بین المللی فعالیت کنند.
وی با بیان اینکه این قانون پولشویی را ممنوع می کند، اظهار داشت: در سیستم بانکی به ویژه در موسسات اعتباری مکانیزمی وجود ندارد که مشخص کند، نقل و انتقالات با چه اهدافی انجام می شود. همچنین از نظر قانونی، پولی مشروع تلقی می شود که در دفاتر قانونی ثبت و مالیات آن پرداخت شود. اگر مالیات مربوط به ان پرداخت نشود، در اصطلاح اروپایی ها به این پول سیاه گفته می شود ولو اینکه این پول بابت پرداخت دستمزد یک کارگر نقل و انتقال شده باشد و باید در دفاتر کارفرما این هزینه ها ثبت شود.
این سیستم در حال حاضر در ایران وجود ندارد و ایجاد آن هم بسیار دشوار است، گفت: هنوز قوانین FATF در کشورمان تصویب نشده که به مرحله اجرا برسد.
مخالفان پیوستن به FATF دو دسته هستند دسته اول در اقتصاد زیرزمینی فعال هستند و قصد پرداخت مالیات را ندارند. این دسته به طور جدی مخالف شفاف سازی هستند چرا که منافعشان و کسب و کارشان به خطر می افتد.
اما عده ای سیاسیون که مخالف اجرای قانون و پیوستن به FATF هستند، دغدغه قطع ارتباطات با برخی از نهادها پس از عضویت در این قانون را دارند.
پیوستن به FATF موضوع سلامت بانک های داخلی است اگر این اتفاق نیفنتد در عرصه بین المللی دچار مشکل می شویم و بدون اینکه دولت ها بانک های کشور را به دلایل سیاسی تحریم کنند، نظام بانکی بین المللی بانک های ایران را تحریم خواهد کرد چرا که تمام بانک های بین المللی به این اتفاق نظر رسیده اند که این اقدامات و کنترل ها در نقل و انتقالات اجرا شود.
بنابر مقررات بین المللی هر بانکی که کنترلی بر مسائل پولشویی نداشته باشد، در لیست سیاه قرار می گیرد.
موضوع اصلاح متون این قانون در مجلس اظهار داشت: مسئله اصلاحیه به تفسیر در ترجمه از قانون باز می گردد و این تصور وجود دارد که پس از پیوستن به FATF باید تمام معاملات داخل و خارج کشور را به خارجی ها گزارش دهیم اما موافقان با عضویت در این قانون بر این باور هستند که نیازی به گزارش دهی نیست و مهم این است که سیستم اعمال شفاف سازی در بانک های داخل کشور ایجاد شود و درباره این دو موضوع اختلاف به وجود آمده است.
نظام کنترل و شفافیت باید به اجرا برسد نه اینکه نتیجه این کنترل را به اروپایی ها و کشورهای خارجی گزارش دهیم.
**FATF، فرصتی برای جذب سرمایه
در حال حاضر بیش از 200 کشور عضو کارگروه ویژه اقدام مالی هستند و از آنجایی که مهم ترین مزیت همکاری با این کارگروه کاهش ریسک سرمایه گذاری است، می تواند منجر افزایش اعتماد سرمایه گذاران به کشور های عضو شود. چرا که با عضویت در FATF تمام مراودات بانکی و اقتصادی اعضا با سایر کشورها تضمین می شود.
با پیوستن ایران به FATF یک نهاد بین المللی که مورد قبول جامعه جهانی است ، سلامت عملکرد نظام بانکی کشوران را تایید می کند و این پیام را به سرمایه گذاران می دهد که نظام مالی ایران از فیلترهای پولشویی و کنترل پول از محل معامله های ناسالم با موفقیت عبور کرده است.منبع:ایرنا
یکی از مسائل مهم اقتصادی کشور، بالا بودن نرخ سود بانکی و تاثیر آن بر اقتصاد و تولید کشور است. صاحب‌نظران اقتصاد اتفاق نظر دارند که بالا بودن نرخ سود سپرده‌ها سبب شده است مردم در سال های اخیر میل شدیدی به قرار دادن پول‌های خود در بانک‌ها و مؤسسات خصوصی پیدا کرده و علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در تولید نباشند. این مسائل سبب شکل‌گیری رکود عمیقی در کشور شده است. تبدیل شدن پول از سرمایه‌های تولید به سپرده‌های بانکی، سبب بی‌رمق شدن تولید و عدم گردش پول و در نتیجه رکود و کاهش چشم‌گیر نرخ تورم (تورم ناشی از تولید) شده است.
از اوایل دهه هشتاد و با تاسیس بانک‌های خصوصی، و تشدید مسابقه جذب سپرده‌های سرگردان، این مسئله وارد مرحله جدیدی شد. بانک‌های خصوصی به‌عنوان بازیگران جدید نظام بانکی برای نفع شخصی خود و کسب سود حداکثری، نهایت تلاش خود را برای جذب بیشتر سپرده‌های مردمی به کار گرفتند و بدین منظور نرخ سودهای بانکی رشد قابل توجهی پیدا کرد. از طرفی اعمال سیاست‌های پولی انقباضی و عدم عرضه پایه پولی توسط بانک مرکزی، نرخ سود بانکی را کماکان بالا نگه‌داشته است.
با ذکر این توضیحات باید بیان کرد که عرف متداول بانک‌ها این‌گونه است که سود سپرده‌های بانکی از محل بهره دریافتی در بازپرداخت تسهیلات بانکی تامین میشود. بدین معنا که بانک‌ها قسمتی از بهره‌ی بازپرداختی وام‌ها را صرف پرداخت سود به صاحبان سپرده‌های سودده می‌کنند. اما بازپرداخت تسهیلات بانکی توسط افراد و بنگاه‌ها که علاوه بر اصل وام، شامل بهره سنگین آن نیز میشود؛ یا باید از محل افزایش تولید و رشد اقتصادی صورت بگیرد و یا از محل افزایش سطح قیمتها (تورم) و همان‌طور که بیان شد در فضای بی‌رونقی تولید و رکود کشور عملاً بازپرداخت اصل و بهره سنگین تسهیلات بانکی در سطح کلان اقتصاد ممکن نیست.
درحال حاضر اکثر تسهیلات بانکی به دلایل فوق‌الذکر بازپرداختی ندارند. درنتیجه بهره‌ای نیز به بانک‌ها پرداخته نمی‌شود تا آنها طبق عرف معمول، سود سپرده‌ها را (که بهتر است از این به بعد با عنوان بهره‌ی سپرده ها! شناخته شود) پرداخت کنند. اما این بهره کماکان با همان میزان بالا، به سپرده‌گذاران پرداخت میشود. بانک‌ها چگونه بهره‌ی سپرده‌ها را تأمین می‌کنند؟
باید گفت که مکانیزم مورد استفاده بانک‌ها بیشتر به مثابه یک شعبده‌بازی و خلق پول از هیچ می‌ماند. به صورتی که آنها ابتدا درآمدی فرضی برای خود خلق می‌کنند و سپس با آن بهره‌ی سپرده‌گذاران را می‌پردازند. بهره‌ای ناشی از خلق یک درآمد کاذب و کاغذی که سبب افزایش شدید نقدینگی میشود. در واقع بانک‌ها با وام‌دهی مجدد تسهیلاتی که بازپرداخت نشده‌اند (امهال/ استمهال تسهیلات معوقه)؛ آن تسهیلات را پرداخت شده تلقی می‌کنند. گویی به اندازه وام معوقه و بهره‌ی آن، دوباره به آنان وام داده اند و بدین‌گونه بانک‌ها طلب خود را از فرد افزایش می‌دهند. درنتیجه این افزایش کاذب طلب، بانک‌ها در ترازنامه بانکی خود، سطح دارایی (وام‌های اعطائی و بهره‌های آنها) خود را برابر با بدهی‌ها (سپرده‌ها و سودشان) قرار می‌دهند و این‌گونه می‌توانند بهره سپرده‌ها را بپردازند.
این عملیات فرضی بانک‌ها هیچ درآمد واقعی برایشان ایجاد نمی‌کند و درنتیجه بهره‌ای هم که به سپرده‌ها پرداخت میشود فرضی و کاغذی است، نه ناشی از یک فعالیت واقعی اقتصادی و درآمدی واقعی!
امهال یا استمهال تسهیلات به معنی مهلت دادن یا مهلت خواستن در ایفای تعهدات بوده. بانک‌ها در مهلت امهال اقدام قانونی برای بازپس‌گیری وام و بهره انجام نداده لیکن وام مشمول وجه التزام تأخیر تأدیه‌ی دین خواهد بود. برای مثال فردی که ۲ میلیارد تومان وام با بهره ۲۵ درصد گرفته است، در پایان سررسید باید ۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان بازپردازد. اگر وی توان بازپرداخت وام خود را نداشته باشد بانک‌ها برای جلوگیری از زیان‌دهی خود، به‌جای آنکه بدهی فرد را غیرقابل وصول تلقی نمایند و درصدد اقدامات قانونی برای بازپس‌گیری وام خود باشند؛ مهلت دوباره‌ای را برای بازپرداخت وام و بهره به فرد می‌دهند. گویی یک وام مجدد، این‌بار به مبلغ ۲٫۵ میلیارد تومان با همان نرخ بهره به فرد می‌دهند. بانک‌ها با دادن این اعتبار فضایی به فرد وام‌گیرنده، برای خود نیز درآمدی ۵۰۰ میلیون تومانی را برروی کاغذ ایجاد می‌کنند. درحالی که در واقع صرفا بدهی وام‌گیرنده به بانک افزایش یافته و مسلماً وی توان بازپرداخت وام جدید را ( که با نرخ ۲۵درصد، بهره وام جدید ۶۲۵ میلیون تومان می‌باشد) هم ندارد.
این روند در سالهای اخیر بارها تکرار شده است. برآوردها نشان می‌دهند که در شرایط فعلی حدود ۴۰۰هزار میلیارد تومان از مطالبات بانک‌ها، قابل بازپرداخت نیستند.
پرداخت بهره‌های سپرده‌ها از این طریق و عدم بازپرداخت تسهیلات امهال شده به بانک‌ها، منجر به خلق پولی توسط بانک‌ها شده که نتیجه‌ی آن شکل‌گیری بمب نقدینگی بزرگی است که انفجار آن می‌تواند لطمه‌های بسیار سختی را به اقتصاد کشور و معیشت مردم وارد نماید.